Plus-value immobilière SCI : FAQ

---

La Société Civile Immobilière (SCI) facilite l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Des plus-values peuvent être réalisées lors d’opérations de cession d’un bien ou de parts. Comment cette plus-value est alors imposée et quelles sont les possibilités d’exonération ? Winter Immobilier vous en dit plus concernant le fonctionnement des plus-values immobilières en SCI.

Comment calculer la plus-value en SCI ?

Dans une SCI, la plus-value correspond :

• À la différence entre la valeur des parts sociales à leur acquisition et leur prix de cession

• À la différence entre le prix auquel la société a acquis un immeuble et son prix de revente.

Que comprend le prix de vente pour le calcul de la plus-value en SCI ?

Pour le calcul de la plus-value, le prix de vente d’un bien ou de parts sociales par une SCI est le montant indiqué sur l’acte de vente ou de cession. Des frais peuvent être déduits de ce prix de vente, ce qui a pour effet de réduire la plus-value imposable :

• La commission de vente

• Les frais de mainlevée d’hypothèque

• Les diagnostics techniques obligatoires (DPE et autres)

• Les honoraires d’architectes

• L’éventuelle indemnité versée au locataire quittant le logement

• La TVA acquittée

Que comprend le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value en SCI ?

Le prix d’acquisition correspond au montant réellement versé par la SCI ou par l’associé vendeur pour acheter le bien ou les parts sociales. Ce montant peut être majoré de frais et de charges afin de réduire la plus-value imposable. Les frais réels d’acquisition peuvent être ajoutés au prix d’acquisition sur justificatifs. À défaut, il est possible d’opter pour l’application d’une majoration au forfait (7,5%). Si le bien est cédé plus de 5 ans après son acquisition, les frais pour travaux peuvent être aussi ajoutés au prix d’acquisition, aux frais réels (sur factures d’entreprises) ou par majoration forfaitaire de 15 %.

Quel régime fiscal pour les plus-values réalisées par une SCI ?

Le régime fiscal applicable à la plus-value réalisée en SCI dépend du mode d’imposition de la société : IR ou IS. La plus-value sera soumise à l’IR (impôt sur le revenu) si la SCI est sous le régime des sociétés de personnes (régime par défaut de la SCI). La plus-value nette (après éventuels abattements) sera imposée au taux de 19% et pourra faire l’objet d’une taxe complémentaire si elle est supérieure à 50 000 euros. Elle sera soumise à l’IS (impôt sur les sociétés) si les associés ont décidé de soumettre la SCI au régime des professionnels. Le taux fixe de l’impôt sur les sociétés, de 25 %, est appliqué.

Quelles exonérations d’imposition pour la SCI à IR ?

Comme les particuliers, la SCI peut bénéficier d’une exonération de l’impôt sur les plus-values immobilières dans les circonstances suivantes :

• Le bien vendu est la résidence principale de l’un des associés de la SCI (l’exonération concerne alors la part de plus-value de cet associé uniquement)

• Il s’agit de la première cession d’un bien n’étant pas résidence principale, l’associé qui bénéficie de l’exonération sur sa part de plus-value n’ayant pas été propriétaire de sa résidence principale depuis 4 ans

• La cession du bien est réalisée dans le contexte d’opérations de remembrements ruraux ou urbains

• La cession est réalisée au bénéfice d’un organisme de logements sociaux ou d’une entreprise qui s’engage à louer des logements sociaux

• Le prix de cession du bien est inférieur à 15 000 euros.

Quels abattements d’imposition pour la SCI à IR ?

À partir de 5 années de détention d’un immeuble, la SCI bénéficie d’abattements sur le montant des plus-values imposables. Cet abattement débute à 6 % pour chaque année de détention à partir de la 6ᵉ année. La 22ᵉ année, il est de 4 %. Au-delà de 22 années de détention, la SCI bénéficie donc d’une exonération. La plus-value immobilière en SCI au régime de l’IR est également soumise aux prélèvements sociaux. Les abattements liés à la durée de détention du bien sont fixés à 1,65% par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, à 1,60 % la 22ᵉ année, puis à 6% ensuite. L’exonération de prélèvements sociaux est donc atteinte à partir de 30 ans de détention.

Quelles exonérations d’imposition pour la SCI à IS ?

Le régime IS ne permet pas à la SCI de bénéficier d’abattements ni d’exonérations sur les taxes auxquelles sont soumises les plus-values immobilières. La plus-value réalisée par la SCI lors d’une vente est imposée comme l’est le résultat fiscal ordinaire de la société. Par ailleurs, l’associé percevant des dividendes suite à la cession d’un bien par la SCI augmente l’assiette de calcul de son IR personnel.

Winter immobilier vous conseille pour votre future acquisition à Nice

Vous désirez plus de conseils en gestion de patrimoine immobilier et plus particulièrement connaître les tendances du marché niçois ? N'hésitez pas à vous rendre dans notre agence immobilière à Nice Gambetta ou à prendre directement contact avec l'un de nos conseillers par téléphone !