Comment calculer la plus-value sur un terrain ?

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Vous vous apprêtez à revendre un terrain acheté quelques années auparavant ou reçu en héritage au décès d’un proche ? Si vous réalisez une plus-value sur la vente, vous souhaitez savoir comment celle-ci sera taxée ? Winter immobilier vous explique les différents cas de figure, selon l’usage du terrain, sa destination et la manière dont vous l’avez acquis.

Qu’est-ce que la plus-value sur terrain à bâtir ?

La plus-value sur un terrain à bâtir désigne la différence de prix positive entre le prix de revente d’un terrain constructible et son prix d’achat (ou valeur estimée lors de son héritage). Il n’est pas rare qu’un terrain à bâtir prenne de la valeur avec les années. Un propriétaire foncier peut ainsi réaliser de belles plus-values en revendant des terrains à bâtir dont la valeur a augmenté depuis leur achat. Considérée comme une forme de revenu, la plus-value est alors taxée par l’État, au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Baisse de la fiscalité sur les plus-values réalisées avec la vente de terrains

Le gouvernement français a amorcé en 2018 une baisse de la fiscalité sur les plus-values immobilières liées à la vente de terrains à bâtir. En cause : une volonté de favoriser la construction de nouveaux logements et d’enrayer ainsi la hausse constante des prix de l’immobilier, en encourageant à la vente les propriétaires fonciers détenant des terrains à bâtir. Un abattement de 70 à 85 % est ainsi prévu sur les plus-values réalisées avec la vente de terrains à bâtir dans certains cas précis :

• Les terrains sont situés en zone A et A bis, qui correspondent aux marchés immobiliers les plus chers du pays

• Une promesse unilatérale de vente a été signée préalablement à la vente entre début 2018 et fin 2020

• La vente est réalisée au plus tard à la fin de la deuxième année suivant la promesse de vente, soit jusqu’à la fin de l’année 2022.

L’acte de vente doit mentionner l’engagement de l’acheteur à construire des logements sur le terrain dans un délai de 4 ans à partir de la date d’achat.

Différents cas d’exonération selon le type de terrain

Les terrains non constructibles, terrains agricoles exploités, terrains acquis dans le cadre d’une succession ou à titre gratuit, constituent des cas à part, dont les conditions d’exonération diffèrent.

Exonération de taxe sur la plus-value d’un terrain non-constructible

Aucun dispositif d’exonération ou d’abattement spécial n’est prévu sur la plus-value d’un terrain non-constructible, sauf si celui-ci est vendu à moins de 15 000 euros, si sa vente est réalisée dans le cadre d’une démarche d’utilité publique d’expropriation, ou encore si la plus-value est inférieure à 10 fois le prix d’achat. L’exonération de taxe concerne aussi les cédants dont les terrains achetés non-constructibles sont devenus constructibles avant le 13 janvier 2010 du fait de la modification du PLU (plan local d’urbanisme).

Exonération de taxe sur la plus-value d’un terrain agricole

Lors de la vente d’un terrain agricole, la fiscalité sur la plus-value varie selon que le terrain fait partie du patrimoine privé ou professionnel du cédant. Lorsqu’il s’agit d’un terrain relevant du patrimoine privé, la taxation habituelle de la plus-value immobilière s’applique (36,2 %, avec un abattement qui varie selon la durée de détention du bien). Lorsque le terrain fait partie du bilan professionnel d’un exploitant, ce dernier est exonéré de taxes sur la plus-value lors de sa revente.

Exonération de taxe sur la plus-value d’un terrain hérité

Le calcul de la plus-value d’un terrain hérité ou cédé à titre gratuit implique de se référer à la valeur vénale du bien tel qu’elle a été estimée au moment de son acquisition. À cette valeur doivent être ajoutés les frais de succession, frais de notaire et frais d’enregistrement : le prix d’acquisition ainsi majoré permet de réduire le montant de la plus-value imposable. Les conditions d’exonération d’un terrain reçu en héritage sont les mêmes que pour tout autre situation d’acquisition. Sont notamment exonérés d’impôts sur le revenu les propriétaires qui ont conservé le terrain durant 22 ans. L’exonération de prélèvements sociaux intervient quant à elle après 30 ans de propriété.

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