Comment se passe une vente immobilière ?

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Vous envisagez de mettre votre maison en vente ? Vous avez hérité d’un bien immobilier et cherchez des acquéreurs ? Pour bien vous préparer et réussir au mieux votre transaction, Winter immobilier vous explique étape par étape le déroulement d’une vente immobilière, de la décision de vendre jusqu’à la signature de l’acte authentique.

L’estimation de votre bien

Si vous souhaitez vendre votre bien dans un délai raisonnable, il est essentiel de le proposer à un prix juste. Le prix de vente d’une maison ou d’un appartement ne se fixe pas en fonction de son prix d’achat, ni en fonction de votre projet de vie : il se fixe en fonction des prix du marché et des prestations du bien. Pour être certain de proposer votre bien à un prix cohérent, il est important de faire estimer son bien par des professionnels de l’immobilier. Des agents sérieux se déplaceront sur place, afin d’évaluer précisément les atouts et défauts de votre bien : en plus de sa surface, il faut en connaître les volumes, l’état général, le caractère classique ou atypique, les extérieurs, l’environnement (vue, voisinage, vis-à-vis, accessibilité) et le potentiel (terrain piscinable, possibilité d’extension ou de surélévation, travaux de rénovation à envisager, etc.). 

Une fois le prix fixé, vous pourrez choisir de mettre votre bien en vente, soit par vous-même, en publiant une annonce de particulier à particulier, soit en passant par une agence immobilière (ou plusieurs). La préparation de l’annonce immobilière est cruciale, car si vous n’attirez aucun visiteur, vous n’avez aucune chance de vendre votre bien ! Soignez particulièrement vos photos : libérez les espaces pour faire apparaître les volumes, prenez vos clichés à la lumière du jour, et soignez le cadrage. Choisissez avec attention une photo principale, qui devra attirer au premier coup d’œil. Veillez cependant à ce que les photos soient représentatives de votre bien : à défaut, vous attirerez peut-être les visiteurs, mais ceux-ci se sentiront trompés et vous perdrez votre temps autant que le leur ! L’annonce devra aussi comporter des informations générales suffisamment précises, sans pour autant perdre le lecteur dans trop d’informations superficielles. Sont incontournables :

• La nature du bien (terrain, appartement ou maison, maison individuelle ou mitoyenne, résidence récente ou bâtiment historique, etc.)

• La superficie de son intérieur et de ses extérieurs le cas échéant

• Le nombre de chambres et de salles d’eau/de bain

• Sa localisation (commune et environnement : campagne, quartier résidentiel, tout à pied, etc.)

• Son atout principal lorsqu’il y a lieu (vue mer, calme, grand salon traversant, cachet historique, etc.)

• Les éventuelles prestations supplémentaires (cave, place de parking, immeuble avec ascenseur, gardiennage, etc.)

• Son étiquette énergétique et climat (A à G)

Le choix d’un mandat exclusif ou simple

Si vous passez par un professionnel de l’immobilier pour vendre votre bien, vous serez généralement déchargés de la création de l’annonce et de sa diffusion. Lorsque vous choisissez de confier la vente de votre terrain, de votre maison ou de votre appartement à une agence, vous pouvez opter pour trois types de mandats : le mandat exclusif, le mandat semi-exclusif et le mandat simple.

Le mandat simple vous permet de mettre votre bien en vente auprès de plusieurs agents indépendants ou agences. Le mandat exclusif consiste à confier à une seule agence la vente de votre bien. Le mandat semi-exclusif s’en distingue en ce qu’il vous permet de réaliser une vente directe avec un particulier sans devoir payer de commission à l’agence. Si vous hésitez entre un mandat simple ou exclusif, sachez que le mandat exclusif vous assure une meilleure implication des agents, qui travailleront à faire vendre votre bien vite et au meilleur prix, afin d’en tirer également la meilleure commission. Dans le cas d’un mandat simple, l’implication est moindre, car chaque agence sait que la vente peut être réalisée par un concurrent : les efforts dépensés seront alors perdus. Avec un mandat exclusif, vous pouvez également négocier des frais d’agence moins élevés, ce qui rendra le prix de vente FAI de votre bien plus attractif.

Optimiser le bien pour la vente

Si vous souhaitez augmenter vos chances de vendre, vous devez présenter aux acquéreurs un bien dans lequel ils se projetteront facilement. Si la décoration du bien est vieillotte parce qu’il s’agit d’une maison héritée, ou encore si vos intérieurs sont trop personnalisés, vous risquez de ne pas déclencher de coup de cœur chez les acheteurs.

Le home staging est une solution qui vous permet d’optimiser votre bien pour la vente : il s’agit de le rendre attractif pour le plus grand nombre à travers des modifications peu coûteuses : du désencombrement, du rangement, de la dépersonnalisation, mais aussi du soin apporté aux finitions et une décoration remise au goût du jour. Il ne s’agit pas de se lancer dans de grands travaux, mais de mettre en avant, avec un investissement raisonnable, le potentiel du bien.

Faire visiter son bien

Le moment des visites est important, et chacune doit être préparée avec soin. Lorsque de potentiels acquéreurs se déplacent, il est important qu’ils retrouvent chez vous ce qui les a séduits dans l’annonce. Même si un professionnel se charge des visites, les propriétaires peuvent avoir un rôle à jouer : pour répondre à d’éventuelles questions, présenter des factures, rassurer quant au voisinage et à l’environnement. Pour les visites, veillez à présenter un appartement ou une maison en ordre et propre.

Gérer des offres d’achat au prix ou inférieures au prix

Si votre bien a été correctement estimé, que vous avez soigné votre annonce, fait du home staging au besoin, et accueilli vos visiteurs comme il se doit, vous devriez bientôt recevoir une ou plusieurs offres d’achat. Plusieurs cas de figure peuvent se poser : vous pouvez recevoir une offre au prix, plusieurs offres au prix, ou encore une ou plusieurs offres à un prix inférieur à ce que vous demandiez.

Si vous devez comparer plusieurs offres, il est conseillé de privilégier l’acquéreur au profil financier le plus solide. Tout compromis de vente comporte en effet une clause suspensive financière, qui prévoit l’annulation de la vente si l’acheteur n’obtient pas son prêt. Lorsque cela arrive, vous perdez beaucoup de temps et devez ensuite reprendre votre mise en vente à zéro. Ce sont tous vos projets qui peuvent être remis en cause !

Constituer le dossier de diagnostics techniques

Lorsque vous vendez un bien, anticipez les documents qu’il sera nécessaire de présenter au moment de la signature du compromis de vente. Parmi eux peuvent figurer, selon l’âge du bien et ses caractéristiques (lot de copropriété, etc.) :

• Le dossier de diagnostic technique comprenant les diagnostics plomb et amiante, le constat d’état parasitaire (insectes xylophages), le DPE, l’état des risques naturels, miniers et technologiques, l’état des installations d’électricité et de gaz.

• Dans le cas d’un lot de copropriété, le diagnostic loi Carrez, le montant des charges courantes, les procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété, le carnet d’entretien de l’immeuble.

Signer un compromis de vente

La signature du compromis de vente précède généralement de 3 mois la signature de l’acte authentique. Lors de la présentation du compromis de vente, l’acquéreur dispose d’abord d’un délai de 10 jours pour se rétracter. S’il se rétracte au-delà de ce délai, il perdra l’acompte versé au vendeur. Lorsque l’acheteur finance le bien au moyen d’un prêt immobilier (cas le plus fréquent), le compromis de vente doit obligatoirement comporter une clause suspensive liée à l’obtention de ce prêt. La durée de validité de la condition suspensive financière est en général de 45 jours. D’autres conditions suspensives peuvent être négociées par l’acquéreur, pour faire dépendre l’obligation d’achat de l’obtention d’autorisations administratives de travaux, ou encore de la vente de son propre bien. Le compromis de vente fixe enfin la date de la signature authentique de l’acte de vente.

Signer l’acte de vente authentique

L’acte de vente authentique est signé par les deux parties devant un notaire commun, ou devant deux notaires si l’acheteur et le vendeur choisissent chacun une étude différente. Lecture à haute voix est faite de l’acte. La signature est également le moment où l’acquéreur solde le prix et où il reçoit les clefs du bien. Le titre de propriété lui est remis dans un délai d’un an après la signature.

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