Plus-value immobilière

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Quand doit-on payer une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière désigne le bénéfice qu’un propriétaire peut réaliser lorsqu’il revend un bien plus cher qu’il ne l’a acheté. Différence entre le prix d’achat et le prix de revente, la plus-value immobilière est imposable. Le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière doit être réglé par le vendeur le jour même de la signature de l’acte authentique de vente du bien concerné. Le notaire récolte directement l’impôt pour le Trésor public. 

Dans les faits, le vendeur reçoit donc le jour de la vente le montant du prix de vente de son bien, duquel est retranchée la taxe sur la plus-value. L’impôt sur la plus-value immobilière concerne les biens vendus plus de 15 000 euros, autres que résidence principale, détenus depuis moins de 30 ans.

Comment calculer la plus-value immobilière ?

La base de calcul de la plus-value immobilière

La plus-value se calcule sur la base de la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente du bien. Ceux-ci peuvent être respectivement majorés et réduits par la prise en compte de différents frais (frais d’acquisition et de vente, travaux, moins-value, etc.) : ce qui revient à réduire le montant de la plus-value imposable. Des abattements sont également prévus en fonction de la durée de détention du bien concerné.

Le taux de l’impôt sur la plus-value immobilière

L’imposition porte sur le montant de la plus-value après éventuels abattements, lui-même calculé par la différence entre le prix d’achat majoré de certains frais et le prix de revente éventuellement réduit. La plus-value est taxée à la fois au titre des prélèvements sociaux et au titre de l’impôt sur le revenu. Le taux d’imposition global, de 36,20 %, est ainsi composé du taux forfaitaire de 19 % pour l’IR et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux. 

Selon le montant de la plus-value après les abattements, une taxe supplémentaire de 2 à 6 % s’applique depuis 2013 lorsque le bien n’est pas un terrain à bâtir et que la plus-value nette dépasse 50 000 euros. La plus-value imposable est calculée par le notaire lors de la revente. C’est aussi lui qui prélève la taxe sur le prix de vente afin de la transmettre aux pouvoirs publics. Il est cependant nécessaire pour le vendeur d’indiquer le montant de la plus-value sur sa déclaration de revenus annuelle.

Que peut-on déduire de la plus-value immobilière ?

La base de calcul de la plus-value immobilière peut-être réduite en déduisant certains frais du prix de revente et en majorant au contraire le prix d’acquisition.

Réduction du prix de vente

Sur présentation des justificatifs, il est possible de déduire du prix de vente sur lequel est calculée la plus-value des frais réglés au moment de la vente. Peuvent être ainsi déduits les frais liés aux différents diagnostics obligatoires : DPE, diagnostic amiante, diagnostic plomb, diagnostics termites et autres xylophages, diagnostics des risques naturels, miniers et technologiques, diagnostic électrique et gazier le cas échéant. 

De façon exceptionnelle, notamment lors de la vente globale d’un immeuble acquis de manière fractionnée, il est aussi possible de déduire d’une plus-value la moins-value réalisée sur un autre bien. Enfin, le prix de vente sur lequel est calculée la plus-value est réduit du montant de la TVA acquittée.

Majoration du prix d’acquisition

Le prix d’acquisition est majoré des frais de notaire et droits d’enregistrements. En l’absence de justificatifs, ils sont estimés à 7,5 % du montant d’achat. Des dépenses de travaux (construction, rénovation, extension) peuvent aussi majorer le prix d’acquisition. Elles sont calculées aux frais réels ou prises en compte de manière forfaitaire. Seuls sont déductibles de la plus-value les travaux effectués par une entreprise avec facture soumise à la TVA.

Les dépenses d’entretien et de réparation ne peuvent pas être prises en compte dans le calcul de la plus-value. En cas d’impossibilité de justifier de la réalité des travaux, il est possible de majorer le prix d’acquisition d’un taux forfaitaire de 15 % si le bien est détenu depuis au moins 5 ans.

Combien d'années pour ne pas payer de plus-value ?

Le temps de possession du bien impacte le montant à partir duquel est calculé l’impôt sur la plus-value. En effet, un taux d’abattement différent est fixé selon le nombre d’années de détention du bien. Aucun abattement n’est prévu pour une durée de détention inférieure ou égale à 6 ans. Ensuite, un abattement de 6 % pour le calcul de l’impôt sur le revenu et d’1,65 % pour le calcul des prélèvements sociaux est appliqué de la 6ᵉ à la 21ᵉ année de détention. À partir de la 22ᵉ année révolue, l’abattement passe à 4 % pour l’impôt sur le revenu et 1,6% pour les prélèvements sociaux. Au-delà de 23 ans, il y a exonération pour le calcul de l’impôt sur le revenu, et un taux d’abattement de 9 % pour les prélèvements sociaux. L’exonération est totale (impôts + prélèvements sociaux) au-delà de la 30ᵉ année de possession du bien.

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