Comment calculer la plus-value sur une résidence secondaire ?

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Qu’elle soit acquise par le biais d’un achat immobilier ou dans le cadre d’une succession, une résidence secondaire faisant l’objet d’une revente peut générer une plus-value immobilière, soumise à imposition. Winter immobilier vous conseille pour calculer votre plus-value immobilière et estimer le taux forfaitaire des taxes auxquelles elle sera soumise : quels frais déduire pour diminuer la plus-value imposable sur une résidence secondaire ? Dans quels cas est-on exonéré de taxes sur la plus-value lors de la revente d’une résidence secondaire ?

Déterminer le montant de l’assiette de la plus-value sur la revente d’une résidence secondaire

Pour connaître la base taxable de votre plus-value immobilière sur la revente de votre résidence secondaire, il est d’abord nécessaire de calculer la plus-value brute, de laquelle pourront ensuite être déduits différents frais d’achat et de vente. La plus-value brute consiste dans la différence entre le prix d’achat de votre résidence secondaire et son prix de revente. 

Lorsqu’il s’agit d’un héritage, le prix d’acquisition retenu pour effectuer cette différence sera l’estimation sur laquelle le notaire s’était basé lors du partage du patrimoine du défunt. Le calcul de la plus-value brute est jusqu’ici très simple : si votre résidence secondaire a été achetée 200 000 euros (ou estimée à 200 000 euros lors de la succession), et que vous la revendez 250 000 euros, votre plus-value brute est de 50 000 euros.

Diminuer la plus-value sur une résidence secondaire en déduisant des frais

Avant d’être imposé, le montant de la plus-value peut cependant être minoré, en jouant sur la majoration du prix d’achat et sur la réduction du prix de vente. Les taux d’imposition et de prélèvements sociaux s’appliquent en effet sur la plus-value nette, c’est-à-dire après déduction et abattements.

Majorer le prix d’acquisition au forfait ou aux frais réels

La plus-value imposable est diminuée par la majoration du prix d’acquisition grâce à la prise en compte des dépenses de travaux. Cette possibilité n’existe que lorsque le

bien est détenu depuis 5 ans ou plus avant d’être revendu. Plusieurs cas sont possibles :

• Des travaux ont été effectués dans la résidence secondaire depuis son acquisition et ces travaux ont été réalisés par des professionnels, factures à l’appui

• Des travaux ont été réalisés par le propriétaire lui-même

• La résidence secondaire n’a pas fait l’objet de travaux

Dans les deux derniers cas, il ne sera pas possible de déduire de la plus-value des dépenses de travaux aux frais réels, mais il sera en revanche possible d’appliquer une majoration forfaitaire de 15 % au prix d’acquisition, ce qui a pour effet de réduire la plus-value. Dans le premier cas, il conviendra d’évaluer s’il est plus valable de majorer le prix d’acquisition du montant réel des dépenses engagées pour travaux, ou d’appliquer la majoration forfaitaire de 15 %. 

En plus des dépenses de travaux, les frais et charges d’acquisition peuvent également venir gonfler le prix d’achat du bien, et donc faire diminuer la plus-value imposable : là encore, il est possible de déduire les frais réels (de notaire et d’enregistrement), ou d’appliquer un forfait de 7,5 %, qui viendra se cumuler avec le forfait de 15 % lié aux dépenses pour travaux. Dans le cas d’une plus-value brute de 50 000 euros comme évoqué précédemment, la majoration du prix d’achat à 7,5 + 15 %, soit 45 000 euros de plus sur un bien acquis à 200 000 euros, permet de faire passer la plus-value à 5000 euros !

Diminuer le prix de vente en déduisant des frais

D’autre part, le prix de revente du bien peut lui aussi être modifié légalement dans le but de réduire la plus-value immobilière imposable. Il sera au contraire diminué des frais liés à la vente, qui permettront de réduire encore l’écart avec le prix d’achat. Les frais pouvant être déduits du prix de vente dans le calcul de la plus-value sont notamment les frais d’agence, la TVA acquittée, et les frais de constitution du dossier des diagnostics techniques (DPE, etc.).

Calculer le montant de l’impôt sur la plus-value de votre résidence secondaire

Appliquer des abattements

La plus-value nette réalisée lors de la vente de votre résidence secondaire est taxée au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Mais pour chacune de ces taxes, des abattements sont prévus en fonction de la durée de détention du bien : ces abattements varient de 4 à 6 % par an entre la 6ᵉ et la 22ᵉ année pour le calcul de l’impôt sur le revenu, jusqu’à exonération totale à partir de la 22ᵉ année. 

Le taux d’abattement applicable pour les prélèvements sociaux varie de 1,65 % à 9 % de la 6ᵉ à la 30ᵉ année, jusqu’à exonération totale à partir de 30 ans de détention du bien. Un taux d’abattement exceptionnel de 70 % est également prévu dans deux cas précis : si la résidence secondaire est achetée en vue d’être démolie dans le cadre d’un projet de reconstruction d’immeubles d’habitats collectifs ; si elle est située dans un secteur où l’offre et la demande de logements sont déséquilibrées.

Appliquer les taux d’imposition forfaitaires

Les taux d’imposition peuvent être appliqués sur le montant de la plus-value après calcul des abattements. Avec un taux forfaitaire de 17, 2 % au titre des prélèvements sociaux et un taux forfaitaire de 19 % au titre de l’IR, le taux d’imposition global de la plus-value sur votre résidence secondaire est de 36,2 %.

Appliquer la taxe complémentaire sur les plus-values importantes

Attention, dans certains cas de forte plus-value, une surtaxe est appliquée. Cette imposition complémentaire concerne les plus-values supérieures à 50 000 euros après application des abattements. Son taux varie de 2 à 6 % en fonction du montant de la plus-value.

Comment être exonéré d’impôt sur la plus-value d’une résidence secondaire ?

La plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence principale est exonérée d’impôts sur le revenu. Dans le cadre de la vente d’une résidence secondaire en revanche, seuls quelques cas donnent lieu à une exonération. La cession n’est pas soumise à l’impôt lorsque la plus-value est inférieure à 15 000 euros pour une personne seule ou 30 000 euros pour un couple. L’exonération concerne aussi les propriétaires depuis moins de 5 ans qui réutiliseront le montant de la vente pour l’acquisition de leur résidence principale.

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