Tout savoir sur l'imposition des revenus locatifs

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Pour évaluer la rentabilité d’un investissement locatif, il est nécessaire de se pencher de près sur la fiscalité de votre opération. Tout loyer perçu engendre en effet un impôt, souvent négligé par les acheteurs dans le calcul des charges. Or, l’imposition des revenus locatifs varie suivant la nature du bien (vide ou meublé), le régime fiscal (micro-BIC ou réel), et le statut du loueur (professionnel ou non-professionnel). Explications.

Comment est calculé l'impôt sur vos loyers imposables ?

Les revenus locatifs sont soumis à deux fiscalités distinctes, à savoir les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu :

• Le taux des prélèvements sociaux est fixe et représente 17,2 % des revenus tirés de la location immobilière
• Le taux de l’impôt sur le revenu dépend quant à lui de votre tranche d’imposition : il peut ainsi varier de 0 à 45 %

Un barème fixe les taux d’imposition pratiqués en fonction du montant du revenu net imposable. Cinq taux d’imposition sont ainsi appliqués, qu’on appelle les Tranches Marginales d’Imposition (TMI) : 

• 0 % sur les revenus jusqu’à 10 084 euros
• 11 % sur la tranche de revenus allant de 10 084 à 25 710 euros
• 30 % sur les revenus à partir de 25 710 euros et jusqu’à 73 516 euros
• 41 % sur la tranche de revenu de 73 516 euros à 158 122 euros
• et 45 % au-delà de 158 122 euros

Il s’agit d’un barème progressif : les différents taux sont donc appliqués à chaque part des revenus correspondant aux différentes tranches, et non de manière globale selon la hauteur des revenus. En d’autres termes, lorsque le revenu dépasse le plafond d’une TMI, seul le montant excédant ce plafond est imposé au taux supérieur. Dans le cas des revenus locatifs, l’imposition se fait en fonction de ces barèmes, sur le montant des loyers perçus auquel sont soustraites les charges déductibles.

L'imposition d'une location vide

Les revenus tirés de la location d’un bien vide (c’est-à-dire non-meublé) sont des revenus fonciers, soumis à deux régimes d’imposition distincts : le régime micro-foncier et le régime réel. 

Le choix de l’un ou de l’autre dépendra du montant de vos charges déductibles, et donc de la différence entre vos revenus locatifs perçus et vos revenus locatifs imposables. L’un fonctionne en effet par abattement automatique fixe et ne permet pas la déduction des charges. L’autre, plus complexe, permet en revanche une déduction des charges qui peut être intéressante si celles-ci sont élevées.

Calcul et déclaration d'impôts d'un loueur vide au régime micro-foncier

Pour qui ?

Le régime micro-foncier concerne le foyer fiscal des propriétaires bailleurs qui perçoivent chaque année moins de 15 000 euros de revenus locatifs, à condition que les biens loués ne bénéficient d’aucun régime particulier. Le régime micro-foncier est un régime forfaitaire. Il n’est pas obligatoire, mais est proposé pour sa simplicité aux loueurs qui répondent aux critères d'attribution mentionnés précédemment.

Comment déclarer ?

Lors de la déclaration des revenus, le montant des loyers perçus doit être reporté sur la déclaration n°2042, en case 4BE. Vous ne devez déduire aucune charge : un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué. Avec le régime micro-foncier, vous êtes donc imposés sur 70 % des loyers perçus durant l’année.

Bon à savoir

Le plafond de 15 000 euros fixé pour bénéficier du régime forfaitaire simplifié micro-foncier comprend la totalité des loyers perçus sur l’ensemble des logements loués vides. Si vous quittez le régime micro-foncier pour passer au régime réel, vous devrez attendre 3 ans avant de pouvoir retourner au régime micro-foncier (si vous remplissez toujours les conditions).

Exemple de calcul d'imposition d'un loueur vide au régime micro foncier

Si vous touchez 10 000 euros de loyers durant l’année, vous déclarez cette somme sans déduire vos charges, mais le taux d’imposition ne s’appliquera que sur la base de 7 000 euros au régime micro foncier.

• Sur cette somme seront d’abord calculés les prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2 %, soit 1204 euros à payer. 
• Sur un revenu locatif de 10 000 euros (7000 après abattement), si le taux appliqué est de 11 %, l’impôt sur le revenu sera de 770 euros. 
• L’impôt total à payer (IR + prélèvements sociaux) pour 10 000 euros de loyers perçus sera donc de 1974 euros.

Calcul et déclaration d'impôts d'un loueur vide au régime réel

Pour qui ?

Le régime réel est accessible à tout propriétaire bailleur de bien vide, même si le montant de ses loyers perçus durant l’année est inférieur à 15 000 euros. Ce régime fiscal est le seul autorisé aux loueurs qui perçoivent plus de 15 000 euros de revenus locatifs par an. Les loueurs qui ont le choix entre les deux régimes et qui optent, lors d’une déclaration de revenus, pour le régime réel s’engagent pour 3 ans.

Comment déclarer ?

La déclaration des revenus locatifs au régime réel nécessite de remplir l’annexe 2044 de la déclaration annuelle de revenus. Le formulaire permet de déclarer les revenus fonciers perçus, mais également toutes les charges déductibles. Si les biens loués bénéficient d’un statut particulier, il faudra remplir la déclaration annexe 2044-S (Spéciale).

Bon à savoir

Le régime réel permet de calculer le revenu net foncier non pas après abattement forfaitaire, mais après déduction des charges réelles, qui comprennent les frais d’administration et de gestion, les dépenses de réparation et d’entretien, les charges supportées par le propriétaire à la place du locataire et non récupérées, les dépenses d’amélioration, les primes d’assurance, les provisions pour charges de copropriété, les impositions à charge du propriétaire (taxes foncières et annexes) et les intérêts d’emprunt.

Exemple de calcul d'imposition d'un loueur vide au régime réel

Prenons pour exemple un propriétaire touchant 10 000 euros de loyers annuels et ayant 4000 de charges déductibles. Il décide d’opter pour le régime des frais réels car ses charges sont supérieures à 30 % de ses revenus locatifs : après déduction de ses charges, son revenu foncier net est de 6000 euros. 

• Les prélèvements sociaux sont de 17,2 %, soit 1032 euros. 
• Pour une Tranche Marginale d’Imposition correspondant à un taux d’imposition de 11 %, l’impôt sur le revenu sera de 660 euros. 
• L’impôt total à payer pour 10 000 euros de revenus locatifs déclarés au régime réel avec 4000 euros de charges sera donc de 1692 euros.

Quel régime est le plus intéressant en location vide ?

Si vos revenus locatifs avant déduction des charges sont inférieurs au plafond de 15 000 euros, vous pouvez choisir entre les deux régimes fiscaux. Le choix s’appuiera alors sur la proportion de vos charges déductibles par rapport au montant des loyers perçus :

• Si la part de charges déductibles représente 30 % ou moins du montant de vos loyers perçus, alors le régime micro-foncier est plus intéressant car il repose sur un abattement forfaitaire de 30 % quelles que soient vos charges réelles. 
• Si vos charges dépassent 30 % du montant des loyers, alors il vaudra mieux opter pour le régime réel. 

Cas concret :

Pour 10 000 euros de loyer perçu, vous avez supporté 5000 euros de charges déductibles. Les charges représentent donc 50 % du montant de vos loyers. Dans ce cas :

• En optant pour le régime micro-foncier, vous serez imposés sur la base d’un revenu foncier net de 7000 euros (10 000 euros auxquels sont soustraits les 30 % de charges forfaitaires, soit 3000 euros). 
• En optant pour le régime des frais réels, vous serez imposés sur la base d’un revenu foncier net de 5000 euros (10 000 euros auxquels sont soustraits les 50 % de charges réelles, soit 5000 euros)

Imposition sur la location meublée

Qu’il s’agisse de locations saisonnières ou de locations à vocation de résidences principales, les biens loués meublés sous le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Comme pour un bien meublé, il est possible de choisir entre deux régimes fiscaux en fonction des revenus locatifs perçus : le régime micro-BIC et le régime de bénéfice réel.

Calcul et déclaration d'impôts d'un loueur meublé au régime micro

Pour qui ?

Le régime micro-BIC est un régime forfaitaire dont bénéficient de plein droit les loueurs de meublés lorsque leurs revenus locatifs sont inférieurs ou égaux au plafond de 72 600 euros. Ce plafond inclut tous les montants perçus par le propriétaire de la part du locataire, c’est-à-dire loyers et charges comprises. 

Le montant des charges déductibles est fixé de manière forfaitaire à 50 % des recettes locatives perçues. Cet abattement a vocation à couvrir les frais déductibles comme les travaux, les intérêts d’emprunt, l’amortissement du bien.

Comment déclarer ?

La déclaration de recettes locatives sous le régime micro doit être effectuée sur la déclaration n°2042-C-Pro, dans la rubrique des Revenus industriels et commerciaux non professionnels. L’administration fiscale effectuera l’abattement automatique : vous devez donc déclarer l’ensemble de vos recettes sans déduire aucune charge.

Bon à savoir

Les gîtes, chambres d’hôtes et meublés de tourisme font l’objet d’une réglementation particulière. Ils ouvrent droit au régime forfaitaire micro-BIC lorsque les recettes annuelles ne dépassent pas 176 000 euros et l’abattement forfaitaire appliqué est de 71 %.

Exemple de calcul d'imposition d'un loueur meublé au régime micro

Le plafond est celui fixé pour une année d’activité. Si le bien a été mis en location en cours d’année, le plafond est ajusté en vertu d’un prorata mensuel : pour 3 mois de location par exemple, le plafond est de 18 150 euros, c'est à dire (72 600 /12) x 3. 

Le bailleur qui a loué son bien 1000 euros par mois charges comprises déclare donc 3000 euros de recettes : il bénéficie de l’abattement forfaitaire de 50 % et sera donc imposé sur la base de 1500 euros. 

Il devra payer sur la base de cette somme les 17,2 % de prélèvements sociaux, ainsi que le taux d’impôt sur le revenu correspondant à sa Tranche Marginale d’Imposition, soit 11%, 30%, 41% ou 45 %, comme dans les exemples vus précédemment. 

Calcul et déclaration d'impôts d'un loueur meublé au régime réel

Pour qui ?

Le régime réel est le régime fiscal obligatoire des bailleurs de meublés dont les recettes locatives dépassent 72 600 euros annuels. Le régime réel peut aussi être choisi par les bailleurs percevant des recettes inférieures s’il s’avère plus avantageux. Mais dans ce cas, l’engagement à rester dans ce régime est de 2 ans et l’administration fiscale doit être informée de votre choix avant le 1er février de l’année sur laquelle portera l’impôt.

Comment déclarer ?

L’imposition au régime réel repose sur la déclaration de toutes les charges déductibles réellement supportées. Elle nécessite de remplir plusieurs feuillets déclaratifs : la déclaration n° 2033 et les déclarations n°2033-A, B, C, D et E.

Bon à savoir

Peuvent être inscrits au titre des charges déductibles, les frais relatifs : aux intérêts du prêt contracté pour l’achat du bien, à l’assurance habitation de propriétaire non occupant, à la taxe foncière, aux honoraires versés à un expert-comptable et à certains travaux éligibles. L’amortissement du bien et de ses meubles est également déductible.

Exemple de calcul d'imposition d'un loueur meublé au régime réel

Pour exemple, imaginons un bien acheté 150 000 euros et meublé pour 10 000 euros, dont l’amortissement serait possible sur 20 ans pour le logement et sur 5 ans pour les meubles. Nous avons donc : 

7500 euros (150 000 euros /20 ans) et 2000 euros (10 000 euros/5 ans) d’amortissement, soit 9500 euros au total qui pourront être déduits chaque année des recettes locatives. 

Pourront être également imputées les charges déductibles, soit par exemple 600 euros de travaux éligibles et 800 euros de taxe foncière. 

Si 12 000 euros de recettes locatives ont été perçues dans l’année, le régime réel imposera le bailleur sur la base de ces 12 000 euros moins les 9500 euros d’amortissement, moins les 600 euros de travaux déductibles et moins les 800 euros de taxe foncière. Le montant imposable est ainsi ramené à 1100 euros seulement.

Quel régime est le plus intéressant en location meublée ?

Deux cas de figure :

• Si vos charges déductibles sont inférieures à 50 % du montant de vos recettes locatives et que vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC, celui-ci est intéressant pour sa simplicité, qui vous dispense de faire appel à un expert-comptable. 
• Si vos charges sont importantes et qu’elles dépassent largement les 50 % du montant des loyers que vous avez perçus, le régime réel vous permet de les déduire et de baisser considérablement le montant de vos loyers imposables. 

Bon à savoir

Le principal intérêt du régime réel est de vous permettre de déduire l’amortissement du bien et de son mobilier. Le calcul de l’amortissement demande en revanche l’expertise d’un comptable dont il faut évaluer les honoraires. Ceux-ci se situent généralement entre 600 et 1800 euros par an. 

Si le gain fiscal compense les frais d’expert-comptable, alors le régime réel reste plus avantageux. Il faut aussi prendre en compte que l’option régime réel vous engage pour deux années. 

Si le gain fiscal risque de ne pas compenser le prix des honoraire d’un expert-comptable, notamment si vos charges sont à peine supérieures à 50 % de vos recettes locatives, il vaut mieux opter pour le régime micro-BIC : à condition bien sûr de répondre aux critères d’éligibilité, avec une somme annuelle de loyers perçus qui ne dépasse pas 72 600 euros.

Louer vide ou meublé : quel est le meilleur choix du point de vue de la fiscalité ?

La location d’un bien entraîne généralement une fiscalité élevée, qui peut surprendre les investisseurs mal informés. La location d’un logement vide et la location d’un logement meublé n’étant pas soumises à la même fiscalité, quel est le meilleur choix pour payer moins d’impôt et rentabiliser son acquisition ? 

Plusieurs variables entrent en ligne de compte pour évaluer les avantages de louer vide ou meublé : l’attractivité des régimes réels selon votre cas, vos autres revenus et donc votre Tranche Marginale d’Imposition, ou encore la possibilité de créer un déficit foncier à travers des travaux. Récapitulons les exemples vus auparavant et le meilleur choix en fonction des régimes fiscaux choisis.

Au régime fiscal simplifié, préférez la location meublée

Le régime fiscal simplifié, c’est-à-dire le régime micro qui permet un abattement forfaitaire au lieu d’une déduction des charges réelles, est nettement en faveur de la location meublée. 

L’abattement permettant d’obtenir le montant des loyers imposables est effectué dans les deux cas de manière automatique par l’administration fiscale. Cet abattement est de 30 % des loyers perçus pour une location vide, et de 50 % des loyers perçus pour une location meublée. L’économie est considérable, les prélèvements sociaux comme les impôts étant calculés par l’application d’un pourcentage des montants imposables. 

Autre avantage en faveur du meublé lorsque vous pouvez bénéficier du régime micro, le plafond annuel qui vous permet de continuer à bénéficier de ce régime simplifié jusqu’à 72 600 euros dans le cas d’un meublé, et seulement jusqu’à 15 000 euros dans le cas d’un bien loué vide. 

À retenir

En conclusion, si vous optez pour un régime fiscal simplifié (micro-foncier ou micro-BIC) et que vous avez peu de charges à déduire, notamment pas d’intérêt de prêt immobilier ni de frais de travaux importants, alors il sera plus avantageux pour vous de louer votre logement meublé, sous le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel). À loyer équivalent, vous paierez moins d’impôts que si vous choisissez de louer votre bien vide.

Au régime réel, préférez la location meublée si votre revenu foncier est positif

Le régime réel offre des conditions d’imposition très similaires dans le cas d’une location de meublé et dans le cas d’une location de logement vide. Il s’agit de déduire du montant total de vos loyers annuellement perçus l’ensemble des charges déductibles, dont la liste est identique ou presque selon le type de location : travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc. 

Mais le régime réel réserve aux bailleurs de location meublée une possibilité très avantageuse ; celle de déduire également, en plus des charges habituelles déductibles, l’amortissement du bien et de son mobilier. Chaque année, une partie de la valeur du bien et de ses meubles, correspondant à l’estimation de la durée d’amortissement du bien, peut être ainsi déduite, jusqu’à permettre d’atteindre un revenu foncier non imposable durant plusieurs années. 

Au contraire, le loueur de bien vide tend à voir son revenu foncier imposable augmenter avec les années : non seulement il ne bénéficie pas de la possibilité de déduction de l’amortissement, mais en plus ses éventuels intérêts d’emprunt déductibles diminuent au fil des ans. 

À retenir

Au régime réel, la déduction de l’amortissement joue donc énormément en faveur de la location de biens meublés. Mais attention, il existe des cas où le régime réel peut être malgré tout plus avantageux pour un loueur en vide !

Au régime réel, préférez la location vide si vous pouvez créer un déficit foncier important via des travaux

La question du déficit foncier doit être également prise en compte lorsqu’on compare les avantages de la location vide et de la location meublée, fiscalisées au régime réel. 

Le déficit foncier désigne la situation en vertu de laquelle les charges déductibles sont plus importantes que les loyers perçus. Ainsi, sur 10 000 euros de loyers perçus dans l’année, le bailleur peut déduire 9 000 euros de travaux, 800 euros de taxe foncière, 700 euros d’intérêts de prêt. Ses loyers imposables sont ramenés à 0, mais un déficit foncier de 500 euros est aussi créé. 

Dans le cas d’une location meublée, ce déficit ne pourra pas être imputé sur d’autres revenus que ceux provenant d’une activité de location meublée. Dans le cas d’une location vide en revanche, l’éventuel déficit foncier créé pourra être imputé sur les autres revenus : il pourra être déduit des salaires et autres revenus du foyer fiscal jusqu’à un plafond de 10 700. L’assiette supérieure à 10 700 pourra être utilisée sur les autres revenus fonciers, et sera provisionnée 10 ans à cet effet. De ce point de vue, la fiscalité de la location vide est nettement plus attractive qu’en location meublée.

Il faut cependant souligner que le définit foncier est rarement atteint en location vide, puisque contrairement à la location meublée, l’amortissement du bien ne peut pas être déduit. Les seuls cas où il est possible de créer un déficit foncier, et de profiter de sa possibilité d’utilisation en location vide, sont ceux où d’importants travaux sont effectués dans le logement. À défaut de pouvoir déduire l’amortissement, le bailleur d’un logement vide peut déduire de nombreux travaux qui ont trait à l’amélioration, à la réparation ou à l’entretien de l’immeuble d’habitation ou du logement. 

À retenir

Au régime réel, la location vide sera bien plus avantageuse que la meublée en cas de déficit foncier puisque vous êtes alors assurés de pouvoir utiliser votre déficit, et même de diminuer grâce à lui vos impôts sur les revenus engendrés par vos salaires et autres traitements.

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