Come va una vendita immobiliare ?

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Stai pensando di mettere in vendita la tua casa ? Hai ereditato un immobile e cerchi acquirenti? Per prepararti al meglio e rendere la tua transazione il più efficace possibile, Winter Immobilier ti spiega passo dopo passo il corso di una vendita immobiliare, dalla decisione di vendere alla stipula dell'atto notarile.

La valutazione del tuo immobile

Se vuoi vendere il tuo immobile in tempi ragionevoli, è fondamentale offrirlo ad un prezzo equo. Il prezzo di vendita di una casa o di un appartamento non si fissa né in base al prezzo di acquisto, né in base al proprio progetto di vita : si fissa in base ai prezzi di mercato e ai servizi dell'immobile. Per essere sicuri di offrire la tua proprietà a un prezzo coerente, è importante che la tua proprietà sia valutata da professionisti del settore immobiliare. Agenti seri si recheranno in loco per valutare con precisione pregi e difetti del tuo immobile : oltre alla sua superficie, è necessario conoscere i volumi, lo stato generale, il carattere classico o atipico, gli esterni, l'ambiente (vista, quartiere , vis-à-vis, accessibilità) e potenziale (area piscina, possibilità di ampliamento o sopraelevazione, lavori di ristrutturazione da considerare, ecc.).

Una volta fissato il prezzo, puoi scegliere di mettere in vendita il tuo immobile, sia da solo, pubblicando un annuncio privato, sia tramite un'agenzia immobiliare (o più). La preparazione dell'annuncio immobiliare è fondamentale, perché se non attiri visitatori non hai possibilità di vendere il tuo immobile! Presta particolare attenzione alle tue foto : libera gli spazi per rivelare i volumi, scatta alla luce del giorno e cura l'inquadratura. Scegli con cura una foto principale, che dovrebbe attirare a prima vista. Assicurati però che le foto siano rappresentative della tua proprietà : altrimenti potresti attirare visitatori, ma loro si sentiranno truffati e tu perderai il tuo tempo quanto il loro! L'annuncio deve includere anche informazioni generali sufficientemente precise, senza perdere il lettore in informazioni troppo superficiali. Sono essenziali :

• La natura dell'immobile (terreno, appartamento o casa, casa unifamiliare o bifamiliare, residenza recente o edificio storico, ecc.)

• La superficie del suo interno e dei suoi esterni, se applicabile

• Il numero di camere da letto e doccia/bagni

• La sua posizione (comune e ambiente : campagna, zona residenziale, tutto a piedi, ecc.)

• Il suo principale vantaggio quando applicabile (vista mare, calma, ampio soggiorno, carattere storico, ecc.)

• Eventuali servizi aggiuntivi (cantina, posto auto, stabile con ascensore, sicurezza, ecc.)

• La sua etichetta energetica e climatica (dalla A alla G)

La scelta di un mandato esclusivo o semplice

Se ti rivolgi a un professionista immobiliare per vendere la tua proprietà, generalmente sarai sollevato dalla creazione dell'annuncio e dalla sua distribuzione. Quando scegli di affidare la vendita del tuo terreno, della tua casa o del tuo appartamento ad un'agenzia, puoi optare per tre tipologie di mandati : il mandato esclusivo, il mandato semi-esclusivo e il mandato semplice.

Il semplice mandato ti permette di mettere in vendita il tuo immobile con diversi agenti o agenzie indipendenti. Il mandato esclusivo consiste nell'affidare ad una sola agenzia la vendita del tuo immobile. Il mandato semi-esclusivo si differenzia in quanto permette di effettuare una vendita diretta con un privato senza dover pagare commissioni all'agenzia. Se esiti tra un mandato semplice o esclusivo, sappi che il mandato esclusivo ti assicura un miglior coinvolgimento degli agenti, che lavoreranno per vendere il tuo immobile in tempi rapidi e al miglior prezzo, al fine di ottenere anche la migliore commissione. Nel caso di un mandato semplice il coinvolgimento è minore, perché ogni agenzia sa che la vendita può essere fatta da un concorrente : gli sforzi spesi andranno quindi persi. Con un mandato in esclusiva potrai anche negoziare minori spese di agenzia, che renderanno più appetibile il prezzo FAI di vendita del tuo immobile.

Ottimizzazione dell'immobile in vendita

Se vuoi aumentare le tue possibilità di vendita, devi presentare agli acquirenti un immobile in cui possano facilmente immaginarsi. Se la decorazione dell'immobile è antiquata perché si tratta di una casa ereditata, o se i tuoi interni sono troppo personalizzati, rischi di non scatenare una cotta per gli acquirenti.

L'home staging è una soluzione che ti permette di ottimizzare il tuo immobile in vendita : si tratta di renderlo attraente al maggior numero di persone attraverso modifiche poco costose : decluttering, storage, depersonalizzazione, ma anche la cura delle finiture e un arredamento curato ad oggi. Non si tratta di intraprendere grandi opere, ma di mettere in luce, con un investimento ragionevole, le potenzialità dell'immobile.

Mostra la tua proprietà

Il momento delle visite è importante e ognuna deve essere preparata con cura. Quando i potenziali acquirenti si trasferiscono, è importante che trovino nella tua casa ciò che li ha sedotti nell'annuncio. Anche se un professionista si occupa delle visite, i proprietari possono avere un ruolo da svolgere : rispondere a qualsiasi domanda, presentare fatture, rassicurare sul quartiere e sull'ambiente. Per le visite, assicurati di presentare un appartamento o una casa in ordine e pulito.

Gestione delle offerte di acquisto pari o inferiori al prezzo

Se la tua proprietà è stata stimata correttamente, hai curato il tuo annuncio, fatto home staging se necessario e accolto i tuoi visitatori come dovrebbe, dovresti presto ricevere una o più offerte di acquisto. Possono verificarsi diversi scenari : potresti ricevere un'offerta al prezzo, più offerte al prezzo o una o più offerte a un prezzo inferiore a quello richiesto.

Se devi confrontare più offerte, è consigliabile favorire l'acquirente con il profilo finanziario più forte. Qualsiasi contratto di vendita prevede una clausola sospensiva finanziaria, che prevede l'annullamento della vendita se l'acquirente non ottiene il prestito. Quando ciò accade, perdi molto tempo e quindi devi iniziare la tua inserzione da zero. Questi sono tutti i tuoi progetti che possono essere messi in discussione!

Creare il file di diagnostica tecnica

Quando vendi un immobile, anticipa i documenti che sarà necessario presentare al momento della firma del contratto di vendita. Tra questi possono essere, a seconda dell'età dell'immobile e delle sue caratteristiche (lotto condominiale, ecc.):

Il file di diagnostica technica comprensiva dei diagnostici di piombo e amianto, il rapporto sullo stato parassitario (insetti xilofagi), il DPE, lo stato dei rischi naturali, minerari e tecnologici, lo stato degli impianti elettrici e gas.

Nel caso di lotto di comproprietà, la diagnosi legge Carrez, l'importo degli oneri correnti, i verbali delle assemblee generali del condominio, il registro di manutenzione dell'edificio.

Firma un compravendita

La stipula del contratto di compravendita precede generalmente di 3 mesi la sottoscrizione dell'atto autentico. Al momento della presentazione del contratto di vendita, l'acquirente ha prima di tutto un periodo di 10 giorni per recedere. Se si ritira oltre questo periodo, perderà la caparra versata al venditore. Quando l'acquirente finanzia l'immobile tramite mutuo (caso più frequente), il contratto di compravendita deve prevedere una clausola sospensiva legata all'ottenimento di tale prestito. Il periodo di validità della condizione finanziaria sospensiva è generalmente di 45 giorni. Altre condizioni sospensive possono essere negoziate dall'acquirente, per subordinare l'obbligo di acquisto all'ottenimento di autorizzazioni amministrative al lavoro, o anche alla vendita di un proprio immobile. Il contratto di compravendita, infine, fissa la data della sottoscrizione autentica dell'atto di vendita.

Firma l'atto di vendita autentico

L'atto di vendita autentico è firmato da entrambe le parti davanti a un notaio comune, o davanti a due notai se l'acquirente e il venditore scelgono ciascuno uno studio diverso. La lettura ad alta voce è fatta dell'atto. La firma è anche il momento in cui l'acquirente salda il prezzo e riceve le chiavi dell'immobile. L'atto di proprietà gli viene consegnato entro un anno dalla firma.

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