Come calcolare la plusvalenza sui terreni ?

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Ti stai preparando a rivendere un terreno acquistato qualche anno fa o ereditato alla morte di una persona cara? Se realizzi una plusvalenza dalla vendita, vuoi sapere come verrà tassata? Winter Immobilier spiega i diversi scenari, a seconda dell'uso del terreno, della sua destinazione e del modo in cui lo hai acquisito.

Qual è il valore aggiunto del terreno edificabile ?

La plusvalenza su un terreno edificabile si riferisce alla differenza di prezzo positiva tra il prezzo di rivendita del terreno edificabile e il suo prezzo di acquisto (o valore stimato se ereditato). Non è raro che un terreno edificabile aumenti di valore nel corso degli anni. Un proprietario può quindi realizzare una plusvalenza significativa rivendendo terreni edificabili il cui valore è aumentato dal momento dell'acquisto. Considerata come una forma di reddito, la plusvalenza viene poi tassata dallo Stato, ai fini dell'imposta sul reddito e degli prelievi sociali.

Riduzione della tassazione sulle plusvalenze realizzate con la vendita di terreni

Nel 2018 il governo francese ha avviato una riduzione della tassazione sulle plusvalenze immobiliari legate alla vendita di terreni edificabili. In discussione : la volontà di promuovere la costruzione di nuove abitazioni e quindi arginare il continuo aumento dei prezzi degli immobili, incoraggiando i proprietari di terreni edificabili a vendere. È quindi prevista una riduzione dal 70 all'85% sulle plusvalenze realizzate con la vendita di terreni edificabili in alcuni casi specifici :

• Il terreno si trova nelle zone A e A bis, che corrispondono ai mercati immobiliari più costosi del paese

• Una promessa unilaterale di vendita è stata firmata prima della vendita tra l'inizio del 2018 e la fine del 2020

• La vendita viene effettuata entro la fine del secondo anno successivo alla promessa di vendita, ovvero fino alla fine del 2022.

L'atto di vendita deve menzionare l'impegno dell'acquirente a costruire alloggi sul terreno entro 4 anni dalla data di acquisto.

Diversi casi di esenzione a seconda del tipo di terreno

I terreni non edificabili, i terreni agricoli utilizzati, i terreni acquistati in eredità o a titolo gratuito, costituiscono casi particolari, le cui condizioni di esenzione differiscono.

Esenzione dall'imposta sulla plusvalenza di terreni non edificabili

Non sono previste esenzioni o agevolazioni speciali sulla plusvalenza di un terreno non edificabile, salvo che sia ceduta a meno di 15.000 euro, se la sua vendita avvenga nell'ambito di un procedimento di espropriazione di pubblica utilità, ovvero se la plusvalenza è inferiore a 10 volte il prezzo di acquisto. L'esenzione fiscale riguarda anche i venditori i cui terreni non edificabili acquistati sono diventati edificabili prima del 13 gennaio 2010 a causa della modifica del PLU (Piano Urbanistico Locale).

Esenzione dall'imposta sulla plusvalenza dei terreni agricoli

Quando si vende un terreno agricolo, la tassazione sulla plusvalenza varia a seconda che il terreno faccia parte del patrimonio privato o professionale del venditore. Quando si tratta di terreni del patrimonio privato, si applica la consueta tassazione delle plusvalenze immobiliari (36,2%, con una detrazione che varia in base alla durata della proprietà dell'immobile). Quando il terreno fa parte del bilancio professionale di un operatore, quest'ultimo è esente dall'imposta sulle plusvalenze sulla rivendita.

Esenzione dall'imposta sulle plusvalenze sui terreni ereditati

Il calcolo della plusvalenza su terreni ereditati o ceduti a titolo gratuito comporta il riferimento al valore di mercato dell'immobile così come stimato al momento del suo acquisto. A questo valore vanno sommate le spese di successione, le spese notarili e di registro: il prezzo di acquisto così maggiorato riduce l'ammontare della plusvalenza imponibile. Le condizioni per l'esenzione dei terreni ereditati sono le stesse di qualsiasi altra situazione di acquisto. In particolare sono esenti dall'imposta sul reddito i proprietari che hanno tenuto il terreno per 22 anni. L'esenzione dai prelievi sociali arriva dopo 30 anni di proprietà.

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