Tutto quello che c'è da sapere sulla tassazione dei redditi da locazione

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Per valutare la redditività di un investimento locativo, è necessario dare un'occhiata da vicino alla tassazione della tua operazione. Qualsiasi affitto riscosso genera una tassa, spesso trascurata dagli acquirenti nel calcolo degli oneri. Tuttavia, la tassazione dei redditi da locazione varia a seconda della natura dell'immobile (vuoto o arredato), del sistema fiscale (micro-BIC o reale) e dello stato del locatore (professionista o non professionista). Spiegazioni.

Come viene calcolata l'imposta sugli affitti imponibili?

Il reddito da locazione è soggetto a due imposte separate, vale a dire i contributi previdenziali e l'imposta sul reddito :

• L'aliquota dei contributi previdenziali è fissa e rappresenta il 17,2% del reddito da locazione immobiliare

• L'aliquota dell'imposta sul reddito dipende dalla fascia d'imposta: può variare dallo 0 al 45%.

Una scala fissa le aliquote fiscali applicate in base all'importo del reddito imponibile netto. Vengono quindi applicate cinque aliquote fiscali, denominate Marginal Tax Brackets (TMI) :

• 0% sul reddito fino a 10.084 euro

• 11% sulla fascia di reddito da 10.084 a 25.710 euro

• 30% sul reddito da 25.710 euro e fino a 73.516 euro

• 41% sulla fascia di reddito da 73.516 euro a 158.122 euro

• e il 45% sopra 158.122 euro

Si tratta di una scala progressiva : le diverse aliquote vengono quindi applicate a ciascuna quota di reddito corrispondente alle diverse fasce, e non globalmente a seconda del livello di reddito. In altre parole, quando il reddito supera il tetto di un MTR, solo l'importo eccedente tale tetto è tassato con l'aliquota più alta. Nel caso dei redditi da locazione, la tassazione si basa su queste scale, sull'importo del canone percepito dal quale vengono sottratti gli oneri deducibili.

La tassazione di un affitto vuoto

Il reddito da locazione di un immobile vuoto (cioè non arredato) è un reddito immobiliare, soggetto a due distinti regimi fiscali: il regime della micro-foncier e il regime reale.

La scelta dell'uno o dell'altro dipenderà dall'ammontare delle tue spese deducibili, e quindi dalla differenza tra il tuo reddito da locazione percepito e il tuo reddito da locazione imponibile. Si opera per abbattimento automatico fisso e non consente la detrazione degli oneri. L'altro, più complesso, consente invece una detrazione delle spese che possono essere interessanti se queste sono elevate.

Calcolo e dichiarazione dei redditi di un locatore vuoto in regime di micro-foncier

Per chi ?

Il regime della micro-foncier riguarda il nucleo fiscale dei proprietari locatori che percepiscono annualmente meno di 15.000 euro di rendita locativa, a condizione che l'immobile locato non benefici di alcun regime speciale. Il regime della micro-foncier è un regime fisso. Non è obbligatorio, ma viene offerto per la sua semplicità ai locatori che soddisfano i criteri di riparto sopra citati.

Come dichiarare ?

Nella dichiarazione di reddito, l'importo del canone percepito deve essere riportato nella dichiarazione n.2042, nella casella 4BE. Non devi detrarre alcun addebito : viene automaticamente applicato un abbattimento fisso del 30%. Con il regime del micro-foncier, quindi, vieni tassato sul 70% degli affitti percepiti durante l'anno.

Buono da sapere

Il massimale di 15.000 euro previsto per beneficiare del regime semplificato di micro-foncier forfettaria comprende tutti gli affitti riscossi su tutti gli alloggi in affitto vuoti. Se lasci il regime dei micro-foncier per passare al regime reale, dovrai attendere 3 anni prima di poter tornare al regime dei micro-foncier (se soddisfi ancora le condizioni).

Esempio di calcolo dell'imposta per un locatore vuoto nell'ambito del sistema della micro-foncier.

Se ricevi 10.000 euro di affitto durante l'anno, dichiari tale importo senza detrarre gli oneri, ma l'aliquota d'imposta si applicherà solo sulla base di 7.000 euro al regime dei micr- foncier.

• Su questa somma verranno prima calcolati i contributi previdenziali, fino al 17,2%, ovvero 1204 euro da versare.

• Su un canone di locazione di 10.000 euro (7.000 al netto), se l'aliquota applicata è dell'11%, l'imposta sul reddito sarà di 770 euro.

• L'imposta complessiva da pagare (IR + contributi sociali) per 10.000 euro di canone riscosso sarà quindi di 1.974 euro.

Calcolo e dichiarazione dei redditi di una società di noleggio vuota in regime reale

Per chi ?

Il regime reale è accessibile a qualsiasi proprietario locatore di immobile vuoto, anche se l'importo dei suoi canoni riscossi durante l'anno è inferiore a 15.000 euro. Questo regime fiscale è l'unico autorizzato per gli affittuari che percepiscono più di 15.000 euro di reddito da locazione all'anno. I locatori che hanno la scelta tra i due regimi e che optano, in sede di dichiarazione dei redditi, per il regime vero e proprio si impegnano per 3 anni.

Come dichiarare ?

La dichiarazione dei redditi da locazione in regime reale prevede la compilazione dell'allegato 2044 della dichiarazione annuale dei redditi. Il modulo permette di dichiarare la rendita immobiliare percepita, ma anche tutte le spese deducibili. Se l'immobile locato ha uno stato speciale, dovrai compilare l'allegato dichiarazione 2044-S (Speciale).

Buono a sapersi

Il regime attuale consente di calcolare il reddito netto da immobile non al netto dell'indennità forfettaria, ma al netto degli oneri effettivi, che comprendono le spese di amministrazione e gestione, le spese di riparazione e manutenzione, gli oneri a carico del proprietario al posto dell'inquilino e non recuperati, spese di miglioramento, premi assicurativi, accantonamenti per spese condominiali, imposte a carico del proprietario (tasse immobiliari e annessi) e interessi di mutuo.

Esempio di calcolo dell'imposta per un locatore vuoto nel regime attuale

Prendiamo ad esempio un proprietario che riceve 10.000 euro di affitto annuo e ne ha 4.000 di spese deducibili. Decide di optare per il regime dei costi effettivi perché i suoi oneri sono superiori al 30% del suo reddito da locazione : al netto delle sue spese, il suo reddito netto da proprietà è di 6.000 euro.

• I prelievi sociali sono del 17,2%, ovvero 1032 euro.

• Per una fascia d'imposta marginale corrispondente ad un'aliquota dell'11%, l'imposta sul reddito sarà di 660 euro.

• L'imposta complessiva da pagare per 10.000 euro di rendita da locazione dichiarata in regime reale con 4.000 euro di oneri sarà quindi di 1.692 euro.

Quale regime è il più interessante nel noleggio a vuoto?

Se il tuo reddito da locazione prima della detrazione degli oneri è inferiore al tetto di 15.000 euro, puoi scegliere tra i due regimi fiscali. La scelta sarà quindi basata sulla proporzione delle vostre spese deducibili rispetto all'importo del canone percepito :

• Se la quota delle spese deducibili rappresenta il 30% o meno dell'importo degli affitti riscossi, il regime di micro-foncier è più interessante perché si basa su un'indennità forfettaria del 30% indipendentemente dalle spese effettive.

• Se le tue spese superano il 30% dell'importo degli affitti, allora sarà meglio optare per il regime reale.

Caso concreto :

Per 10.000 euro di affitto riscossi, hai sostenuto 5.000 euro di spese deducibili. Le spese rappresentano quindi il 50% dell'importo dell'affitto. In questo caso :

• Optando per il regime della micro-foncier, sarai tassato sulla base di un reddito netto da immobile di 7.000 euro (10.000 euro da cui viene sottratto il 30% degli oneri fissi, ovvero 3.000 euro).

• Optando per il regime dei costi effettivi, sarai tassato sulla base di un reddito netto da immobile di 5.000 euro (10.000 euro dai quali viene sottratto il 50% dei costi effettivi, ovvero 5.000 euro)

Tassazione sugli affitti arredati

Che si tratti di affitti stagionali o di affitti per residenze principali, gli immobili in locazione ammobiliati con lo status di società di noleggio ammobiliato non professionale (LMNP) rientrano nella categoria dei profitti industriali e commerciali (BIC). Per quanto riguarda un immobile arredato, è possibile scegliere tra due regimi fiscali a seconda del reddito da locazione percepito : il regime micro-BIC e il regime del profitto reale.

Calcolo e dichiarazione dei tributi per una società di locazione ammobiliata in regime di micro

Per chi ?

Il regime micro-BIC è un regime forfettario di cui le società di noleggio ammobiliate beneficiano automaticamente quando il loro reddito da locazione è inferiore o uguale al tetto di 72.600 euro. Questo massimale include tutti gli importi ricevuti dal proprietario dall'inquilino, ovvero canone e spese inclusi.

L'Importo degli oneri deducibili è fissato in misura forfettaria al 50% del canone percepito. Questa indennità è destinata a coprire i costi deducibili come lavoro, interessi di prestito, ammortamento della proprietà.

Come dichiarare ?

La dichiarazione dei redditi da locazione in regime di micro deve essere resa sulla dichiarazione n°2042-C-Pro, nella sezione dei Redditi industriali e commerciali non professionali. Sarà l'Agenzia delle Entrate ad effettuare l'abbattimento automatico : devi quindi dichiarare tutto il tuo reddito senza detrarre alcuna spesa.

Buono a sapersi

Gîtes, bed and breakfast e alloggi turistici arredati sono soggetti a normative specifiche. Danno origine al regime forfettario micro-BIC quando le entrate annue non superano i 176.000 euro e l'indennità forfettaria applicata è del 71%.

Esempio di calcolo dell'imposta per una società di locazione ammobiliata in regime di micro

Il massimale è quello fissato per un anno di attività. Se l'immobile è stato affittato nel corso dell'anno, il massimo viene adeguato mensilmente prorata temporis: per 3 mesi di affitto ad esempio il massimo è di 18.150 euro, ovvero (72.600 /12) x 3.

Il locatore che ha affittato il suo immobile a 1000 euro al mese spese comprese dichiara quindi 3000 euro di ricavo : beneficia dell'indennità forfettaria del 50% e sarà quindi tassato in base a 1500 euro.

Dovrà pagare sulla base di questa somma il 17,2% dei contributi previdenziali, nonché l'aliquota dell'imposta sul reddito corrispondente alla sua Fascia d'imposta marginale, ovvero 11%, 30%, 41% o 45%, come negli esempi visto sopra.

Calcolo e dichiarazione dei tributi per una società locativa ammobiliata in regime reale

Per chi ?

Il vero regime è il regime fiscale obbligatorio per i locatori arredati il ​​cui reddito da locazione supera i 72.600 euro annui. Il regime vero e proprio può essere scelto anche dai propmietari che percepiscono entrate inferiori se si rivela più vantaggioso. Ma in questo caso l'impegno a rimanere in questo regime è di 2 anni e le autorità fiscali devono essere informate della vostra scelta entro il 1 febbraio dell'anno a cui si riferirà l'imposta.

Come dichiarare ?

La tassazione nel regime attuale si basa sulla dichiarazione di tutte le spese deducibili effettivamente sostenute. Richiede la compilazione di più schede dichiarative : dichiarazione n° 2033 e dichiarazioni n° 2033-A, B, C, D ed E.

Buono a sapersi

I costi relativi a : interessi sul prestito contratto per l'acquisto dell'immobile, assicurazione sulla casa del proprietario non occupante, tassa di proprietà, compensi pagati a un commercialista e alcuni lavori qualificanti. E' deducibile anche l'ammortamento dell'immobile e dei suoi mobili.

Esempio di calcolo dell'imposta per una società di noleggio ammobiliata in regime attuale

Immaginiamo ad esempio un immobile acquistato per 150.000 euro e arredato per 10.000 euro, il cui ammortamento sarebbe possibile in 20 anni per le abitazioni e in 5 anni per i mobili. Quindi abbiamo:

7.500 euro (150.000 euro/20 anni) e 2.000 euro (10.000 euro/5 anni) per un totale di 9.500 euro deducibili annualmente dai canoni di locazione.

Possono essere addebitate anche spese deducibili, ad esempio 600 euro di lavoro ammissibile e 800 euro di imposta sulla proprietà.

Se nel corso dell'anno sono stati incassati 12.000 euro di canone di locazione, il regime attuale imporrà il locatore sulla base di questi 12.000 euro meno i 9.500 euro di ammortamento, meno i 600 euro di deducibilità dei lavori e meno gli 800 euro di imposta sugli immobili. La base imponibile viene così ridotta a soli 1100 euro.

Qual è il piano più interessante per gli affitti arredati ?

Due scenari:

• Se le tue spese deducibili sono inferiori al 50% dell'importo del tuo canone di locazione e puoi beneficiare del regime micro-BIC, è interessante per la sua semplicità, che ti esonera dal chiamare un commercialista.

• Se le tue spese sono significative e superano di molto il 50% dell'importo del canone percepito, il regime reale ti consente di detrarle e di ridurre notevolmente l'importo del tuo canone imponibile.

Buono a sapersi

L'interesse principale del regime reale è quello di consentire di detrarre l'ammortamento dell'immobile e dei suoi mobili. Il calcolo dell'ammortamento, invece, richiede la perizia di un commercialista i cui onorari devono essere valutati. Questi sono di solito tra 600 e 1800 euro all'anno.

Se la plusvalenza fiscale compensa gli onorari del dottore commercialista, allora il regime reale resta più vantaggioso. Devi anche tenere conto del fatto che l'opzione del piano reale ti impegna per due anni.

Se la plusvalenza fiscale non può compensare il prezzo degli onorari di un dottore commercialista, soprattutto se le tue spese superano di poco il 50% del tuo reddito da locazione, è meglio optare per il regime micro-BIC : a patto di i criteri di ammissibilità, con un canone annuo riscosso non superiore a 72.600 euro.

Affittare vuoto o arredato: qual è la scelta migliore dal punto di vista fiscale ?

L'affitto di un immobile di solito comporta una tassazione elevata, che può sorprendere gli investitori disinformati. L'affitto di un alloggio vuoto e l'affitto di un alloggio arredato non sono soggetti alla stessa tassazione, qual è la scelta migliore per pagare meno tasse?

Diverse variabili entrano in gioco per valutare i vantaggi dell'affitto vuoto o arredato : l'attrattività dei regimi reali a seconda del tuo caso, il tuo altro reddito e quindi la tua Fascetta Fiscale Marginale, oppure la possibilità di creare un deficit fondiario attraverso i Lavori. Ricapitoliamo gli esempi visti prima e la scelta migliore a seconda dei regimi fiscali scelti.

Al posto del sistema fiscale semplificato, preferire gli affitti arredati

Il regime fiscale semplificato, ovvero il micro regime che consente un'indennità forfettaria invece della detrazione degli oneri effettivi, è chiaramente a favore degli affitti arredati.

L'abbattimento per ottenere l'importo del canone imponibile è effettuato in entrambi i casi automaticamente dall'Agenzia delle Entrate. Questa indennità è del 30% degli affitti raccolti per un affitto vuoto e del 50% degli affitti raccolti per un affitto ammobiliato. Il risparmio è notevole, in quanto gli oneri sociali e le tasse sono calcolati applicando una percentuale degli imponibili.

Un altro vantaggio a favore degli alloggi arredati quando si può beneficiare del micro regime, il plafond annuo che consente di continuare a beneficiare di questo regime semplificato fino a 72.600 euro nel caso di alloggio arredato, e solo fino a 15.000 euro nel caso di un immobile locato vuoto.

Ricordare

In conclusione, se opti per un sistema fiscale semplificato (microfoncier o micro-BIC) e hai pochi oneri da detrarre, in particolare nessun interesse ipotecario o grosse spese di lavoro, allora sarà più vantaggioso per te affittare il tuo arredato alloggio, in qualità di LMNP (società di noleggio arredato non professionale). Ad un canone equivalente, pagherai meno tasse rispetto a quando scegli di affittare la tua proprietà vuota.

Invece del regime vero e proprio, prediligi gli affitti arredati se la tua rendita immobiliare è positiva

Il regime attuale offre condizioni fiscali molto simili nel caso di locazione ammobiliata e in caso di locazione di alloggio vuoto. Ciò comporta la detrazione di tutte le spese deducibili dall'importo totale dei tuoi affitti incassati annualmente, il cui elenco è identico o quasi identico a seconda del tipo di affitto : lavori, imposta sulla proprietà, interessi sui prestiti, ecc.

Ma il regime reale riserva un'opzione molto vantaggiosa ai locatari ammobiliati; quella di detrarre anche, oltre alle consuete spese deducibili, l'ammortamento dell'immobile e dei suoi mobili. Ogni anno, una parte del valore dell'immobile e dei suoi mobili, corrispondente al periodo di ammortamento stimato dell'immobile, può essere così detratta, fino a consentire il raggiungimento di una rendita immobiliare non imponibile per diversi anni.

Al contrario, il locatore di un immobile vuoto tende a vedere aumentare negli anni il suo reddito imponibile immobiliare : non solo non beneficia della possibilità di detrarre l'ammortamento, ma inoltre i suoi eventuali interessi deducibili sul prestito decrescono nel tempo.

Ricordare

Nel regime reale, quindi, la detrazione degli ammortamenti gioca un ruolo enorme a favore della locazione dell'immobile arredato. Ma attenzione, ci sono casi in cui il regime attuale potrebbe essere ancora più vantaggioso per una società di noleggio vuota!

Nel regime reale, preferisci l'affitto vuoto se puoi creare un deficit fondiario significativo attraverso il lavoro

La questione del disavanzo fondiario deve essere presa in considerazione anche quando si confrontano i vantaggi degli affitti vuoti e degli affitti arredati, tassati con il regime reale.

Il deficit fondiario si riferisce alla situazione in cui le spese deducibili sono maggiori degli affitti percepiti. Così, su 10.000 euro di canone riscosso durante l'anno, il locatore può detrarre 9.000 euro per lavori, 800 euro per imposta sugli immobili, 700 euro per interessi di prestito. I suoi canoni imponibili sono ridotti a 0, ma si crea anche un disavanzo fondiario di 500 euro.

Nel caso di locazione ammobiliata, tale disavanzo non può essere compensato con redditi diversi da quelli derivanti da un'attività locativa ammobiliata. Nel caso di locazione vuota, invece, l'eventuale disavanzo fondiario creato può essere compensato con altri redditi : esso può essere detratto dagli stipendi e dagli altri redditi del nucleo familiare fino a un massimale da 10.700 a 10.700 può essere utilizzato su altri redditi immobiliari, e sarà accantonato per 10 anni a tal fine. Da questo punto di vista, la tassazione degli affitti vuoti è molto più allettante rispetto agli affitti arredati.

Tuttavia, va notato che il limite fondiario è raramente raggiunto negli affitti vuoti, poiché a differenza degli affitti arredati, l'ammortamento dell'immobile non è deducibile. Gli unici casi in cui è possibile creare un deficit fondiario, e sfruttare la sua possibilità di utilizzo come locazione vuota, sono quelli in cui si svolgono lavori importanti nell'alloggio. In mancanza di poter detrarre l'ammortamento, il locatore di un'abitazione vuota può detrarre molti lavori relativi al miglioramento, riparazione o manutenzione del condominio o dell'abitazione.

Ricordare

Nel regime reale, l'affitto vuoto risulterà molto più vantaggioso dell'arredato in caso di deficit fondiario poiché si ha quindi la certezza di poter utilizzare il proprio disavanzo, e anche di ridurre grazie ad esso le tasse sul reddito generato da i tuoi stipendi e altri stipendi.

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