Promesse de vente ou compromis : quelles différences ?

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Dans le jargon de l’immobilier, vous entendez sans doute régulièrement parler de compromis de vente et de promesse de vente. Ces deux termes désignent-ils la même chose ? Quelle différence légale il y a-t-il entre une promesse de vente et un compromis de vente ? Quel choix est le plus avantageux pour l’acheteur ou pour le vendeur ? Winter immobilier répond à toutes vos questions sur le compromis et la promesse de vente.

Compromis de vente et promesse de vente : définition et usage

La promesse et le compromis sont deux types d’avant-contrats, qui précèdent la signature de l’acte authentique. Une promesse de vente se distingue d’un compromis de vente par le caractère unilatéral de son engagement : elle désigne l’acte par lequel le vendeur s’engage à réserver le bien à un futur acquéreur, pour une durée déterminée. 

Le compromis de vente est un engagement bilatéral : il s’agit donc d’un contrat synallagmatique, par lequel les deux parties s’engagent mutuellement à la transaction. Les deux documents doivent obéir à un formalisme précis, être écrits et signés. L’un comme l’autre doit définir les contours de la transaction : prix de vente, frais annexes, conditions suspensives, montant de l’acompte ou de l’indemnité d’immobilisation, etc.

Promesse de vente ou compromis : que choisir ?

Dans quels cas est-il préférable d’opter pour une promesse de vente plutôt qu’un compromis ? Quel contrat est à privilégier selon les circonstances ?

Le compromis de vente, le choix privilégié du vendeur

Le compromis est choisi dans la majorité des cas parce qu’il engage aussi l’acheteur. Son caractère synallagmatique constitue une garantie bilatérale et équitable. En dehors de la non-réalisation des conditions suspensives précisées dans le contrat, le compromis de vente vaut vente juridiquement. C’est pour cette raison qu’il est généralement préféré par les vendeurs. 

La signature du compromis de vente est généralement assortie d’un acompte représentant 5 à 10 % du prix du bien. Il n’est pas nécessaire de signer le compromis chez le notaire : la rédaction de celui-ci et sa transmission aux deux parties sont généralement réalisées par l’agence immobilière. Le compromis de vente, dans la plupart des cas, est privilégié pour sa simplicité, sa symétrie, et la manière dont il sécurise la transaction.

La promesse de vente, le choix à l'avantage de l'acquéreur

La promesse de vente est un engagement de la part du vendeur. À ce titre, elle offre une porte de sortie à l’acquéreur et davantage de souplesse. Elle est cependant généralement assortie d’une indemnité d’immobilisation du bien, qui permet au vendeur de ne pas être lésé si l’acheteur se désiste à la dernière minute. 

Si la transaction n’aboutit pas, la remise du bien sur le marché est plus rapide. La promesse de vente doit en revanche être signée devant notaire (l’acte est donc payant). La promesse de vente est généralement préférée au compromis lorsque l’acheteur est dans une position de force par rapport au vendeur, selon les spécificités du marché.

Quel est le délai de validité de ces avant-contrats ?

Un délai de 2 mois et demi à 4 mois sépare généralement la signature d’un avant-contrat de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Après le délai de rétractation de 10 jours, le compromis de vente prévoit une durée de validité compatible avec la clause suspensive financière : la durée maximale du compromis est généralement comprise entre 3 à 4 mois, de manière à laisser le temps à l’acquéreur d’obtenir la réponse des organismes bancaires à sa demande de prêt.

La promesse de vente constitue quant à elle un engagement du vendeur à réserver le bien pour une durée déterminée, négociée par l’acheteur. Celle-ci est généralement de 2 à 3 mois.

Quel est le délai de rétractation ?

Le délai de rétractation n’est pas un critère de choix, car il est identique pour les deux types de contrats : à compter de la signature, l’acquéreur dispose de 10 jours pour se rétracter sans perdre son acompte ou son indemnité. Dans les deux cas, ce délai de rétractation ne vaut que pour l’acquéreur, pas pour le vendeur.

Que doit contenir un modèle type de compromis ou de promesse de vente ?

Tout avant-contrat, qu’il relève d’un engagement unilatéral ou bilatéral, doit être formalisé et inclure des éléments invariables (informations et clauses réglementaires). D’autres clauses peuvent être insérées, d’un commun accord entre le vendeur et l’acquéreur. Avec chaque avant-contrat sont enfin à joindre différentes annexes.

Ce que doit contenir tout avant contrat

Les mentions légales devant obligatoirement figurer dans une promesse de vente comme dans un compromis de vente sont :

• Les identités précises des deux parties

• La désignation du bien concerné par la transaction

• La description de ce bien (adresse, nombre de pièces, surface, extérieurs, etc.)

• Le prix de vente et les frais annexes

• La situation hypothécaire ou locative du bien immobilier

• La présence ou l’absence de servitudes

• Le plan de financement

• La clause suspensive financière

• Le délai du droit de rétractation

• Le montant de l’indemnité de réservation (dans le cas de la promesse de vente) ou de l’acompte (dans le cas d’un compromis de vente)

Les conditions et clauses à insérer

La clause suspensive financière liée à l’obtention du prêt (ou la mention de son renoncement par l’acheteur) est obligatoire dans un compromis de vente. Mais d’autres clauses suspensives peuvent être ajoutées à l’avant-contrat, qu’il s’agisse d’une promesse ou d’un compromis :

• Apparition de servitudes

• Exercice du droit de préemption par la commune

• Vente par l’acquéreur de son propre bien

• Obtention d’un prêt relais

• Obtention d’autorisations administratives de travaux ou de changement d’usage

Annexes à la promesse de vente ou au compromis de vente

La promesse de vente, comme le compromis de vente, doit être accompagnée de documents annexes : la constitution d’un dossier de vente est ainsi un préalable à toute signature d’avant-contrat. Dans les deux types de contrats, le vendeur doit faire réaliser et fournir à l’acquéreur le dossier de diagnostics techniques (DDT) qui comprend :

• Le DPE (Diagnostic de performance énergétique) aux nouvelles normes 2022

• Le diagnostic des installations électriques et de gaz lorsqu’elles ont plus de 15 ans

• Le diagnostic des risques liés à la présence de plomb

• Le diagnostic des risques liés à la présence d’amiante

• Le diagnostic termites et autres insectes xylophages

• L’état des risques technologiques et de pollution des sols

Par ailleurs, si la vente concerne un lot en copropriété, des documents supplémentaires doivent être transmis à l’acheteur lors de la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente :

• Le règlement de la copropriété et les procès-verbaux des dernières AG
• Le bilan comptable de la copropriété
• Le carnet d’entretien de l’immeuble et ses diagnostics.

En l’absence de ces annexes à l’avant-contrat, le délai de rétractation est reporté et débute au lendemain du jour où les documents sont transmis.

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