Conditions suspensives d'un compromis de vente

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Conditions suspensives : définition

Les conditions suspensives sont définies par le code civil (art. 1304) comme des conditions rendant obligatoires, si elles sont réunies, l’exécution d’un contrat. Inversement, la non-réalisation de ces conditions est de nature à suspendre l’obligation d’exécution du contrat. Dans le cadre d’un compromis de vente, le contrat liant l’acquéreur au vendeur acte une obligation conditionnelle de transaction. L’obligation dépend d’événements futurs et incertains précisés dans le contrat : l’obtention d’un prêt, la vente d’un ancien logement ou l’obtention d’un permis de construire sont des conditions suspensives qui permettent de se désengager d’un compromis de vente.

Conditions suspensives : FAQ

Comment fonctionnent les conditions suspensives dans un contrat immobilier ? Winter immobilier répond à toutes vos questions au sujet des différentes conditions suspensives, de leur durée de validité et des possibilités d’annulation qui existent.

Les conditions suspensives sont-elles obligatoires ?

Dans un compromis de vente, une seule condition suspensive est obligatoire : celle liée à l’obtention du prêt immobilier par l’acheteur. Toute autre condition suspensive ajoutée à l’avant-contrat de vente est facultative. Le nombre et l’objet des conditions suspensives varient donc au cas par cas. Elles ont toujours pour but de protéger les acheteurs comme les vendeurs des désengagements abusifs ou des impasses.

Quelle est la durée de validité d'une condition suspensive ?

La loi fixe la durée minimale d’une condition suspensive à un mois, dès la signature du compromis de vente. Le plus souvent, le délai fixé par la clause suspensive du contrat varie de 45 jours à 2 mois. Ce délai est prévu pour permettre l’obtention d’une réponse des organismes de prêt. Il est possible de négocier une durée de validité plus importante avant la signature du contrat.

Peut-on demander la prolongation des conditions suspensives ?

En cas de dépassement du délai de validité de la condition suspensive, l’acquéreur dispose d’un délai supplémentaire de 8 jours lui permettant de justifier son retard. En cas de demande de prêt en cours, il est par ailleurs possible d’obtenir sur demande la prorogation de la condition suspensive, c’est-à-dire son report à une nouvelle date (qui implique de fait une prolongation de la durée de validité). Un avenant au compromis de vente doit alors être rédigé afin de modifier sa durée de validité et de repousser la date de signature de l’acte authentique.

Quels sont les effets de la non-réalisation d'une clause suspensive ?

La non-réalisation d’une seule clause suspensive entraîne l’annulation du contrat de vente, quel que soit le nombre de clauses suspensives par ailleurs réalisées. Dans ce cas de figure, ni le vendeur ni l’acquéreur ne peut être impacté par une pénalité. Toute somme engagée est remboursée, notamment l’acompte ou indemnité d’immobilisation. La non-réalisation d’une clause suspensive empêche chaque partie de forcer l’exécution de la vente ou de demander des dommages et intérêts.

Comment annuler une condition suspensive ?

Il est possible de renoncer à une condition suspensive, notamment si vous payez comptant votre bien immobilier et que vous n’avez pas besoin d’être protégé par la clause suspensive liée à l’obtention du prêt bancaire. Pour annuler cette clause, il est nécessaire de mentionner de manière manuscrite dans le compromis de vente que vous renoncez formellement à cette condition suspensive. La mention apparaîtra également dans l’acte authentique.

Quelles sont les conditions suspensives non financières ? 

Parmi les clauses suspensives non-financières pouvant être ajoutées à un compromis de vente figurent :

•  Les autorisations administratives (obtention de permis de construire dans le cadre de l’achat d’un terrain par exemple)
• Les servitudes et préemptions (l’absence de servitude et le renoncement des collectivités à leur droit de préemption)
• La vente préalable d’un bien possédé par l’acheteur
  
  

Les conditions suspensives fréquentes dans un compromis de vente

Dans un compromis de vente figure au moins une clause suspensive financière (ou la mention du renoncement de l’acheteur à cette clause). D’autres conditions suspensives peuvent être ajoutées au cas par cas, selon qu’il s’agit de la vente d’un terrain, d’un local professionnel à transformer en habitation, etc. Une petite dizaine de conditions suspensives sont ainsi à connaître.

Obtention d'un prêt immobilier

Plus connue des clauses suspensives, la condition de financement est obligatoire dès lors que l’acheteur a recours à un prêt pour financer l’acquisition du bien immobilier. Dans le compromis de vente, cette clause définit précisément les conditions de l’emprunt sollicité par l’acquéreur : montant, durée de remboursement et taux d’intérêt. La condition est considérée non-réalisée lorsque deux refus d’établissements bancaires distincts sont présentés.

Obtention d'un prêt relais

Le prêt relais permet à un acquéreur de financer un achat immobilier alors qu’il n’a pas encore vendu le bien dont il est propriétaire. Avec l’accord du vendeur, il est possible d’inscrire au compromis de vente une condition suspensive liée à l’obtention du prêt relais.

La vente d’un bien immobilier par l’acquéreur

Si l’acheteur ne souhaite pas souscrire de prêt relais, il peut négocier une clause suspensive liée à la vente préalable de son bien immobilier. L’inscription de cette condition suspensive est plus délicate à négocier avec le vendeur.

La présentation des diagnostics techniques

Selon l’année de construction du bien faisant l’objet de la transaction, la présentation de diagnostics techniques est obligatoire : il s’agit notamment des diagnostics de performance énergétique, des diagnostics électriques, des diagnostics des risques liés à l’amiante ou au plomb. La non-présentation des diagnostics obligatoires entraîne l’annulation du compromis de vente. Un diagnostic non conforme engage le vendeur à faire réaliser des travaux avant la conclusion de la vente.

La pleine disponibilité du bien

Les conditions suspensives peuvent être liées à la pleine disponibilité du bien en vente, c’est-à-dire :

• À l’absence de servitudes

•  Au renoncement des collectivités ou locataires à leur droit de péremption

• À l’absence d’hypothèque sur le bien immobilier

La réalisation préalable de travaux

L’acquéreur peut négocier l’ajout d’une clause suspensive mentionnant que l’obligation d’achat est soumise à la réalisation de travaux de la part du vendeur et propriétaire actuel. (Mise aux normes, etc.). La clause devra alors préciser la nature exacte des travaux à réaliser.

L’obtention d’un permis de construire

Lors de l’acquisition d’un terrain, l’acheteur peut demander l’ajout au compromis de vente d’une condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire. Le délai de validité de la clause sera calculé en fonction des délais habituels des administrations pour la délivrance du refus ou de l’autorisation du permis de construire.

L’obtention d’autres autorisations administratives

D’autres autorisations administratives peuvent être inscrites comme conditions suspensives au compromis de vente, notamment :

• L’autorisation du syndicat de copropriété portant sur les travaux que l’acquéreur projette d’effectuer dans le bien

• L’autorisation de changement de destination ou d’usage d’un bien

La validation de la conformité du bien

Il est également possible de dédier une clause suspensive à la conformité du bien aux règles d’urbanisme ou de copropriété. En cas de non-conformité, la clause peut préciser l’obligation de travaux avant la vente.

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