Condizioni sospensive di un contratto di vendita

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Condizioni sospensive: definizione

Le condizioni sospensive sono definite dal codice civile (art. 1304) come condizioni che rendono obbligatoria l'esecuzione di un contratto, se soddisfatte. Per contro, il mancato rispetto di tali condizioni rischia di sospendere l'obbligo di eseguire il contratto. Nell'ambito di un contratto di vendita, il contratto che vincola l'acquirente al venditore funge da obbligo di transazione condizionale. L'obbligazione dipende da eventi futuri e incerti specificati nel contratto : l'ottenimento di un mutuo, la vendita di una casa o l'ottenimento di una licenza edilizia sono condizioni sospensive che consentono di disimpegnarsi da un contratto di compravendita.

Condizioni sospensive: FAQ

Come funzionano le condizioni sospensive in un contratto immobiliare? Winter Immobilier risponde a tutte le vostre domande sulle varie condizioni sospensive, sul loro periodo di validità e sulle possibilità di cancellazione esistenti.

Le condizioni sospensive sono obbligatorie ?

In un contratto di compravendita è obbligatoria una sola condizione sospensiva : quella legata all'ottenimento del mutuo da parte dell'acquirente. Ogni altra condizione sospensiva aggiunta al contratto preliminare di vendita è facoltativa. Il numero e l'oggetto delle condizioni sospensive variano quindi caso per caso. Hanno sempre lo scopo di proteggere sia gli acquirenti che i venditori da prelievi abusivi o impasse.

Per quanto tempo è valida una condizione sospensiva ?

La legge fissa in un mese la durata minima della condizione sospensiva, dalla stipula del contratto di compravendita. Molto spesso, il periodo fissato dalla clausola sospensiva del contratto varia da 45 giorni a 2 mesi. Questo periodo è previsto per consentire di ottenere una risposta dalle organizzazioni di prestito. È possibile negoziare un periodo di validità più lungo prima di firmare il contratto.

Possiamo richiedere la proroga delle condizioni sospensive ?

Se il periodo di validità della condizione sospensiva viene superato, l'acquirente dispone di un ulteriore periodo di 8 giorni che gli consente di giustificare il suo ritardo. In caso di richiesta di prestito in corso è inoltre possibile ottenere, su richiesta, la proroga della condizione sospensiva, ovvero il suo rinvio a nuova data (che implica di fatto un prolungamento della durata di validità). Occorre poi redigere una modifica del contratto di compravendita al fine di modificarne la durata di validità e di posticipare la data di sottoscrizione dell'atto autentico.

Quali sono gli effetti dell'inadempimento di una clausola sospensiva ?

L'inadempimento di una sola clausola sospensiva comporta l’annullazione del contratto di vendita, indipendentemente dal numero delle clausole sospensive altrimenti adempiute. In questo caso, né il venditore né l'acquirente possono essere colpiti da una sanzione. Qualsiasi importo impegnato viene rimborsato, in particolare il deposito o l'indennità di immobilizzazione. L'inadempimento di una clausola sospensiva impedisce a ciascuna parte di forzare l'esecuzione della vendita o di pretendere il risarcimento dei danni.

Come annullare una condizione sospensiva ?

È possibile rinunciare a una condizione sospensiva, soprattutto se si paga in contanti il ​​proprio immobile e non è necessario essere tutelati dalla clausola sospensiva legata all'ottenimento del mutuo bancario. Per annullare questa clausola, è necessario menzionare per iscritto nel contratto di vendita che si rinuncia formalmente a questa condizione sospensiva. La menzione apparirà anche nell'atto autentico.

Quali sono le condizioni sospensive non finanziarie ?

Tra le clausole sospensive non finanziarie che possono essere aggiunte a un contratto di vendita ci sono :

• Autorizzazioni amministrative (ottenimento di licenze edilizie per l'acquisto di terreni, ad esempio)

• Agevolazioni e prelazione (l'assenza di servitù e la rinuncia da parte delle comunità al loro diritto di prelazione)

• La vendita preventiva di un immobile di proprietà dell'acquirente

Condizioni sospensive frequenti in un contratto di vendita

In un contratto di vendita c'è almeno una clausola sospensiva finanziaria (o menzione della rinuncia dell'acquirente a questa clausola). Altre condizioni sospensive possono essere aggiunte caso per caso, a seconda che si tratti di vendita di terreni, locali commerciali da convertire in abitazioni, ecc. Si devono quindi conoscere una dozzina di condizioni sospensive.

Ottenere un mutuo per la casa

Più nota delle clausole sospensive, la condizione di finanziamento è obbligatoria quando l'acquirente utilizza un prestito per finanziare l'acquisizione dell'immobile. Nel contratto di compravendita, questa clausola definisce con precisione le condizioni del prestito richiesto dall'acquirente : importo, periodo di rimborso e tasso di interesse. La condizione si considera non soddisfatta quando vengono presentati due rifiuti da istituti bancari separati.

Ottenere un prestito transitorio

Il prestito ponte consente all'acquirente di finanziare un acquisto immobiliare quando non ha ancora venduto l'immobile di sua proprietà. Con l'accordo del venditore, è possibile inserire nel contratto di vendita una condizione sospensiva legata all'ottenimento del prestito transitorio.

La vendita di immobili da parte dell'acquirente

Se l'acquirente non desidera stipulare un prestito transitorio, può negoziare una clausola sospensiva legata alla vendita preventiva del suo immobile. L'inclusione di questa condizione sospensiva è più difficile da negoziare con il venditore.

Presentazione dei diagnostici tecnici

A seconda dell'anno di costruzione dell'immobile oggetto dell'operazione, la presentazione dei diagnostici tecnici è obbligatoria : si tratta in particolare di diagnostici di prestazione energetica, diagnostici elettriche, diagnostici di rischi legati all'amianto o al piombo. La mancata presentazione dei diagnostici obbligatori comporta la risoluzione del contratto di vendita. Un diagnostico non conforme impegna il venditore a far eseguire i lavori prima della conclusione della vendita.

La piena disponibilità dell'immobile

Le condizioni sospensive possono essere legate alla piena disponibilità dell'immobile in vendita, ovvero :

• In assenza di servitù

• La rinuncia da parte degli enti locali o degli inquilini del loro diritto di scadenza

• L'assenza di ipoteca sull'immobile

Previo completamento dei lavori

L'acquirente può negoziare l'aggiunta di una clausola sospensiva stabilendo che l'obbligo di acquisto è subordinato al completamento dei lavori da parte del venditore e dell'attuale proprietario. (Aggiornamento, ecc.). La clausola deve poi specificare l'esatta natura del lavoro da eseguire.

Ottenere un permesso di costruire

Al momento dell'acquisto di un terreno, l'acquirente può richiedere l'integrazione nel contratto di vendita di una condizione sospensiva relativa all'ottenimento della licenza edilizia. Il periodo di validità della clausola sarà calcolato secondo i consueti termini delle amministrazioni per la consegna del rifiuto o per l'autorizzazione della concessione edilizia.

Ottenere altre autorizzazioni amministrative

Altre autorizzazioni amministrative possono essere inserite come condizioni sospensive del contratto di vendita, in particolare :

• L'autorizzazione del sindacato di comproprietà relativa all'opera che l'acquirente intende svolgere nell'immobile

• Autorizzazione a modificare la destinazione o l'uso di un immobile

Convalida della conformità del bene

È inoltre possibile dedicare una clausola sospensiva alla conformità dell'immobile alle norme urbanistiche o di comproprietà. In caso di inadempimento, la clausola può precisare l'obbligo del lavoro prima della vendita.

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