Tout savoir sur les charges de copropriété

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Avant toute chose, sachez que vous pouvez calculer vos charges de copropriété, ou du moins les estimer, si vous connaissez le budget prévisionnel qui est voté en assemblée générale chaque année et les tantièmes qui définissent votre quote-part de contribution. La formule est alors la suivante : 

Charges de copropriétés du lot X = (Nombre de tantièmes du lot X / nombre total de tantièmes) x Budget prévisionnel

Ceci étant dit, nous allons vous rappeler leur définition avant d'entrer en détails dans le calcul des tantièmes puis la répartition et l'optimisation des charges de copropriété. 

Que sont les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété sont les dépenses engagées pour assurer le bon fonctionnement de l'immeuble. Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la quote-part de parties communes (tantièmes ou millièmes) attribuée à chaque lot.

On distingue deux types de charges principales, à savoir les charges générales et les charges spéciales.

Les charges générales

Elles concernent l'entretien, la conservation et l'administration des parties communes (hall d'entrée, ascenseur, toiture, couloirs, espaces verts, gardien, syndic de copropriété, etc.). Elles sont réparties proportionnellement à la valeur relative de chaque lot, exprimée en tantièmes.

Les charges spéciales

Elles sont liées aux services collectifs et équipements communs, comme l'ascenseur, le chauffage collectif ou l'eau froide. Elles sont réparties en fonction de l'usage que chaque copropriétaire peut en faire.

Comment se déterminent les tantièmes de copropriété ?

La répartition des charges générales repose sur la quote-part des parties communes attribuée à chaque lot dans le règlement de copropriété. Ces tantièmes sont fixés en fonction de critères objectifs, notamment :

• La superficie du lot,
• Sa situation dans l'immeuble (rez-de-chaussée, dernier étage, exposition, vue, etc.),
• Son usage (habitation, commerce, bureau).

Un modificatif du règlement de copropriété peut être nécessaire en cas de transformation d'un lot (exemple : division ou regroupement de lots), soumis à un vote à l'unanimité en assemblée générale.

Comment sont réparties les charges spéciales ?

Les charges spéciales sont calculées en fonction de l'utilisation présumée des équipements collectifs par chaque lot. Par exemple :

• Les charges d'ascenseur sont réparties en fonction de l'étage desservi. Un copropriétaire en rez-de-chaussée paiera moins qu'un habitant du dernier étage.
• Les frais de chauffage collectif peuvent être répartis en fonction des tantièmes ou d'une consommation individuelle mesurée par des compteurs.
• L'eau froide, si elle est collective, peut être facturée au tantième ou selon les relevés individuels des compteurs d'eau.

Qui décide de la répartition des charges de copropriété ?

Le syndic de copropriété est chargé de gérer et de présenter les comptes de la copropriété aux copropriétaires lors de l'assemblée générale annuelle. Les dépenses sont présentées dans le budget prévisionnel, qui doit être approuvé par les copropriétaires à la majorité simple.

Travaux et charges exceptionnelles

Les travaux non prévus dans le budget prévisionnel (exemple : ravalement de façade, réfection de la toiture) font l'objet d'un vote spécifique en assemblée générale, selon les règles de majorité de l'article 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Comment optimiser ses charges de copropriété ?

Pour réduire les charges, plusieurs leviers existent :

• Comparer les contrats de prestataires (entretien, assurances, ascenseur, chauffage collectif) pour négocier les tarifs.
• Optimiser la consommation énergétique : passage à l'éclairage LED, isolation des parties communes, régulation du chauffage collectif.
• Réaliser un audit des charges pour identifier les postes de dépenses superflus.
• Mutualiser certains services entre plusieurs copropriétés voisines (exemple : gardiennage, espaces verts).

En savoir plus sur les charges de copropriété avec Winter

Le calcul des charges de copropriété repose sur des règles définies par le règlement de copropriété et la loi du 10 juillet 1965. Une bonne gestion et une vigilance sur les dépenses permettent d'optimiser ces charges et d'assurer le bon fonctionnement de la copropriété. En tant que propriétaire, il est essentiel de bien comprendre ces mécanismes pour anticiper les coûts et participer activement aux décisions prises en assemblée générale.

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