Tutto quello che c'è da sapere sulle spese condominiali

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Innanzitutto, dovete sapere che potete calcolare le vostre spese di comproprietà, o almeno stimarle, se conoscete il bilancio preventivo che viene votato ogni anno dall'assemblea generale e le percentuali che definiscono la vostra quota di contributo. La formula è la seguente:

Spese condominiali per il lotto X = (numero di unità del lotto X / numero totale di unità) x Bilancio di previsione

Detto questo, vi ricordiamo la loro definizione prima di entrare nel dettaglio del calcolo delle tanteèmes e della ripartizione e ottimizzazione delle spese di comproprietà.

Cosa sono le spese condominiali?

Le spese condominiali sono i costi sostenuti per garantire il buon funzionamento dell'edificio. Vengono suddivisi tra i comproprietari in base alla quota delle aree comuni (tantièmes o millesimi) assegnata a ciascun lotto.

Esistono due tipi principali di oneri: gli oneri generali e gli oneri speciali.

Oneri generali

Coprono la manutenzione, la cura e l'amministrazione delle aree comuni (atrio, ascensore, tetto, corridoi, spazi verdi, custode, amministratore di condominio, ecc.) Sono ripartite in proporzione al valore relativo di ciascun lotto, espresso in tantièmes.

Oneri speciali

Riguardano i servizi e le strutture comuni, come l'ascensore, il riscaldamento comune e l'acqua fredda. Sono ripartite in base all'uso che ciascun comproprietario può farne.

Come vengono determinate le percentuali di comproprietà?

Le spese generali sono ripartite in base alla percentuale di aree comuni assegnate a ciascun lotto nel regolamento di comproprietà. Queste percentuali sono determinate in base a criteri oggettivi, in particolare:

• La superficie del lotto,
• La posizione all'interno dell'edificio (piano terra, ultimo piano, esposizione, vista, ecc.),
• la destinazione d'uso (residenziale, commerciale, uffici).

Il regolamento di comproprietà può essere modificato in caso di modifica di un lotto (ad esempio, divisione o raggruppamento di lotti), previa votazione unanime dell'assemblea generale.

Come vengono ripartiti gli oneri speciali?

Gli oneri speciali sono calcolati in base all'uso presunto delle strutture comunitarie da parte di ciascun lotto. Ad esempio:

• Le spese per l'ascensore sono ripartite in base al piano servito. Un comproprietario al piano terra pagherà meno di uno all'ultimo piano.
• Le spese di riscaldamento collettive possono essere ripartite in base ai tantièmes o al consumo individuale misurato dai contatori.
• L'acqua fredda, se collettiva, può essere fatturata in base ai tantième o alle letture dei contatori individuali.

Chi decide come vengono ripartite le spese condominiali?

L'amministratore di condominio è responsabile della gestione e della presentazione dei conti del condominio ai comproprietari durante l'assemblea generale annuale. Le spese sono indicate nel bilancio di previsione, che deve essere approvato dai comproprietari a maggioranza semplice.

Lavori e spese eccezionali

I lavori che non sono inclusi nel bilancio di previsione (ad esempio, ristrutturazione della facciata, riparazione del tetto) sono soggetti a una votazione specifica dell'assemblea generale, secondo le regole della maggioranza di cui agli articoli 25 o 26 della legge del 10 luglio 1965.

Come ottimizzare le spese condominiali?

Ci sono diversi modi per ridurre le spese:

• Confrontare i contratti dei fornitori di servizi (manutenzione, assicurazione, ascensore, riscaldamento condominiale) per negoziare le tariffe.
• Ottimizzare il consumo energetico: passare all'illuminazione a LED, isolare le aree comuni, regolare il riscaldamento condominiale.
• Effettuare una verifica dei costi di servizio per individuare le voci di spesa non necessarie.
• Condividere alcuni servizi tra comproprietari confinanti (ad esempio, la manutenzione, gli spazi verdi).

Per saperne di più sulle spese condominiali con Winter

Il calcolo delle spese condominiali si basa sulle norme stabilite dal regolamento di comproprietà e dalla legge del 10 luglio 1965. Una buona gestione e la vigilanza sulle spese contribuiscono a ottimizzare queste spese e a garantire il buon funzionamento della comproprietà. In qualità di comproprietari, è essenziale comprendere questi meccanismi in modo da poter anticipare i costi e partecipare attivamente alle decisioni prese dall'assemblea generale.

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