Come calcolare la plusvalenza su una rendita vitalizia?

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Segui la guida della plusvalenza e scopri le condizioni per l'esenzione dalla tassazione ! 

Principio della plusvalenza vitalizia

La plusvalenza si riferisce alla differenza tra il prezzo di acquisto e di rivendita dello stesso bene, quando è positiva. Altrimenti, si chiama perdita. Considerate come una fonte di reddito, le plusvalenze immobiliari sono generalmente soggette all'imposta sul reddito e ai contributi previdenziali.

Ma che dire nel caso di una rendita vitalizia? La situazione è particolare, perché questa vendita implica il pagamento di una rendita da parte dell'acquirente al venditore, fino alla sua morte. Si presentano anche diversi scenari : questa plusvalenza può riguardare il vitalizio e la plusvalenza che realizza vendendo il proprio immobile in rendita vitalizia, oppure il vitalizio, se decide di vendere l'immobile prima della morte del rendite.

I diversi calcoli della plusvalenza vitalizia

Il calcolo della plusvalenza vitalizia richiede, in ogni caso, di stimare il valore di mercato dell'immobile oggetto della vendita, ma anche l'importo delle rendite effettivamente corrisposte al beneficiario, perché può differire dal valore dell'immobile.

Tre situazioni di rivendita di un immobile in rendita vitalizia con realizzazione di una plusvalenza :

Vendita dell'immobile alla morte dell'annuitante

Questo è il caso più semplice. Dopo la morte dell'annuitante, il prezzo di acquisto dell'immobile è facile da calcolare : esso comprende il bouquet (importo pagato in contanti al momento dell'acquisto) e la somma delle rendite versate all'annuitante fino alla sua morte. Quando il debitore, allora pieno proprietario, rivende l'immobile, si realizza una plusvalenza se il prezzo di rivendita è superiore all'importo totale costituito dal bouquet e dalla rendita vitalizia annuale.

Plusvalenza realizzata durante la vendita della rendita vitalizia

Quando una persona vende il proprio immobile come vitalizio, può realizzare una plusvalenza : questa viene calcolata, al momento della transazione, dal prezzo di acquisto dell'immobile e dal prezzo fissato nell'atto di compravendita per la cessione in rendita vitalizia ( bouquet + valore della rendita in capitale). È quindi il valore di mercato definito per l'immobile al momento della vendita della rendita vitalizia che funge da base per il calcolo dell'eventuale plusvalenza. Qualunque sia la durata effettiva di pagamento della rendita (inferiore o superiore alla stima di mortalità misurata dall'INSEE e dalle assicurazioni), la plusvalenza è calcolata sul valore iniziale della rendita.

Vendita di un immobile nel corso della rendita vitalizia

Se il debitore decide di rivendere l'immobile in corso di rendita vitalizia, il calcolo della plusvalenza si basa sulla somma del bouquet e della rendita pagata fino al giorno della vendita. Tuttavia è possibile, e fiscalmente vantaggioso, chiedere che si tenga conto dell'intero valore dell'immobile nel calcolo della plusvalenza imponibile. Questa viene quindi ridotta, poiché la differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di rivendita è minore.

Come viene tassata la plusvalenza ?

La plusvalenza vitalizia obbedisce alle regole della plusvalenza immobiliare, vale a dire che è soggetta alla tassa sul reddito dell'anno di rivendita dell'immobile. È inoltre soggetto a contributi previdenziali. Tuttavia, diverse condizioni consentono di beneficiare di riduzioni, o addirittura di un'esenzione totale.

Quali sono le soluzioni di esenzione sulla plusvalenza vitalizia?

Come per qualsiasi plusvalenza immobiliare, la plusvalenza vitalizia è prima esente da tassa se è la residenza principale del venditore. Se l'immobile è la seconda casa del venditore, l'esenzione è possibile se lo possiede da più di 22 anni.

Il caso può sorgere se il venditore è l'ex annuitante o il debitore. È inoltre necessario, in questa situazione, che il venditore non sia proprietario della sua residenza principale durante 4 anni prima della vendita e che utilizzi l'importo della vendita per acquistare una residenza principale (entro 4 anni).

Al di sotto dei 22 anni, il periodo di proprietà della residenza ceduta a vitalizia consente di beneficiare di riduzioni sull'aliquota fiscale e sull'aliquota degli contributi sociali.

Altre soluzioni per l'esenzione dall'imposta sulle plusvalenze vitalizie risultano :

• La vendita di un immobile ad un prezzo inferiore a 15.000 euro

• La situazione di un venditore in pensione con un reddito fiscale inferiore a 11.098 euro

• Il caso di un venditore non residente

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