Comment calculer la plus-value sur un viager ?

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Suivez le guide de la plus-value viagère et découvrez les conditions d’exonération de sa fiscalité !

Principe de la plus-value viagère

La plus-value désigne la différence entre le prix d’achat et de revente d’un même bien, lorsqu’elle est positive. À défaut, on parle de moins-value. Considérée comme une source de revenu, la plus-value immobilière est généralement soumise à l’IR et aux prélèvements sociaux.

Mais qu’en est-il dans le cas d’une vente en viager ? La situation est particulière, car la vente en viager implique le versement d’une rente par l’acheteur au vendeur, jusqu’à son décès. Plusieurs cas de figure se posent par ailleurs : la plus-value viagère peut concerner le crédirentier et la plus-value qu’il réalise en vendant son propre bien en viager, ou le débirentier, s’il décide de vendre le bien avant le décès du crédirentier.

Les différents calculs de la plus-value viagère

Calculer une plus-value viagère nécessite, dans tous les cas, d’estimer la valeur vénale du bien concerné par la vente, mais aussi le montant des rentes réellement versées au crédirentier, car il peut différer de la valeur du bien. Zoom sur trois situations de revente d’un bien en viager avec réalisation d’une plus-value viagère.

Vente du bien au décès du crédirentier

Il s’agit du cas de figure le plus simple. Après le décès du crédirentier, le prix d’achat du bien se calcule aisément : il comprend le bouquet (somme versée comptant au moment de l’achat) et la somme des rentes versées au crédirentier jusqu’à son décès. Lorsque le débirentier, alors pleinement propriétaire, revend le bien, une plus-value sera réalisée si le prix de revente est supérieur au montant total constitué par le bouquet et la rente viagère annuelle.

Plus-value réalisée lors de la vente en viager

Lorsqu’une personne vend son bien en viager, elle peut réaliser une plus-value : celle-ci est calculée au moment de la transaction, à partir du prix d’acquisition du bien et du prix fixé dans l’acte de vente pour la cession en viager (bouquet + valeur de la rente en capital). C’est donc la valeur vénale définie pour le bien au moment de la vente en viager qui sert de base au calcul de l’éventuelle plus-value. Quelle que soit la durée effective de versement de la rente (inférieure ou supérieure à l’estimation de mortalité mesurée par l’INSEE et par les assurances), la plus-value est calculée sur la valeur initiale de la rente.

Vente d’un bien en cours de viager

Si le débirentier décide de revendre le bien en cours de viager, le calcul de la plus-value se base sur la somme du bouquet et de la rente payée jusqu’au jour de la vente. Il est cependant possible, et avantageux fiscalement, de demander que la valeur intégrale du bien soit prise en compte dans le calcul de la plus-value imposable. Celle-ci est alors réduite, puisque la différence entre le prix d’achat et le prix de revente est moins grande.

Comment est imposée la plus-value viagère ?

La plus-value viagère obéit aux règles de la plus-value immobilière, c’est-à-dire qu’elle est soumise à l’IR de l’année de revente du bien. Elle est aussi soumise à des prélèvements sociaux. Plusieurs conditions permettent cependant de bénéficier d’abattements, voire d’une exonération totale.

Quelles solutions d’exonération sur la plus-value viagère ?

Comme pour toute plus-value immobilière, la plus-value viagère est d’abord exonérée d’impôts s’il s’agit de la résidence principale du vendeur. Dans le cas où le bien est la résidence secondaire du vendeur, l’exonération est possible s’il en est propriétaire depuis plus de 22 ans.

Le cas peut se présenter si le vendeur est l’ancien débirentier ou le crédirentier. Il faut également, dans cette situation, que le vendeur n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale durant 4 ans avant la vente, et qu’il utilise le montant de la vente pour acquérir une résidence principale (dans un délai de 4 ans).

En deçà de 22 ans, la durée de détention de la résidence vendue en viager permet de bénéficier d’abattements sur le taux d’imposition et sur le taux des prélèvements sociaux. Parmi les autres solutions d’exonération d’impôt sur la plus-value viagère figurent :

• La vente d’un bien à un prix inférieur à 15 000 euros

• La situation de vendeur retraité au revenu fiscal inférieur à 11 098 euros

• Le cas d’un vendeur non-résident

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