Location saisonnière à Nice : Réglementation pour les résidences principales et secondaires

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Quelles-sont les règles à respecter lorsque je souhaite louer ma résidence principale ?

Votre résidence principale est celle où vous vivez au moins huit mois par an. D’un point de vue légal et fiscal, elle correspond au « lieu d’habitation au 31 décembre de l’année de perception des revenus », comme le souligne le Code général des impôts. À Nice, vous pouvez la mettre en location saisonnière pour un maximum de 120 jours par an. Voici les démarches à suivre.

Vérifier le règlement de copropriété

Dans un premier temps, vous devez vérifier que le règlement de copropriété autorise la location saisonnière. Si vous souhaitez autoriser ou interdire les locations de courte durée dans votre copropriété, cette décision doit être votée à l’unanimité des copropriétaires en assemblée générale. Ensuite, vous devez impérativement modifier le règlement de copropriété, un simple vote ne suffisant pas à l'interdire.

Déclarer ma résidence principale en Mairie pour la location saisonnière

Dans un second temps, vous devez faire une déclaration en mairie, celle-ci est gratuite et obligatoire depuis 2017 lorsque vous souhaitez faire de la location saisonnière. Elle vous permet d’obtenir un numéro d’enregistrement qui est nécessaire pour toutes les annonces de location. En effet, en vertu de la réglementation fiscale européenne (directive DAC7), Airbnb est tenu de demander ces informations à tous les hôtes dont les logements sont situés dans l’Union Européenne (à l’exception de l’Irlande).

Durée maximale d’une location saisonnière

Par la suite, vous devez vous assurer que votre location saisonnière ne dépasse pas la durée de 120 jours autorisée. Vous devez habiter votre résidence principale au moins huit mois par an, dépasser le délai des 120 jours reviendrait à ne pas respecter cette règle. À savoir que depuis le 1er janvier 2019, les plateformes comme Airbnb sont autorisées à bloquer les annonces qui dépassent le nombre de jours maximum autorisé.

Contribution à la taxe de séjour

En ce qui concerne la taxe de séjour dont vous avez dû entendre parler, celle-ci n’est pas à régler par les propriétaires. Cette taxe est une contribution que perçoit la ville de Nice auprès de la clientèle de passage séjournant dans des locations de courte durée. C’est Airbnb qui transfère directement les sommes collectées auprès des locataires mais au nom des propriétaires.

Quelles sont les règles à respecter lorsque je souhaite louer ma résidence secondaire ?

Pour une résidence secondaire, qui n'est pas occupée en permanence, les règles sont différentes.

Changement d’usage de mon bien

Une résidence secondaire a un usage d’habitation, il n’est donc pas autorisé de l’utiliser à des fins commerciales. Il existe deux types d’usages pour un bien : l’usage d’habitation et tout autre usage (commercial, profession libérale, stockage, etc.). Pour louer votre bien en location saisonnière, la législation Airbnb à Nice vous impose d’obtenir l’usage commercial du bien.

Déclarer ma résidence secondaire en Mairie pour la location saisonnière

Vous devez aussi, comme pour une résidence principale, faire une déclaration à la mairie. Celle-ci est gratuite et obligatoire depuis 2017 lorsque vous souhaitez faire de la location saisonnière. Elle vous permet d’obtenir un numéro d’enregistrement qui est nécessaire pour toutes les annonces de location. En effet, en vertu de la réglementation fiscale européenne (directive DAC7), Airbnb est tenu de demander ces informations à tous les hôtes dont les logements sont situés dans l’Union Européenne (à l’exception de l’Irlande).

En tant que propriétaire, dois-je payer la taxe de séjour ?

La taxe de séjour est à payer auprès de la métropole, par tout locataire séjournant dans un hébergement sur le secteur, pour une courte durée. Afin de s’assurer du bon paiement de cette contribution, la métropole demande à l’hôte d’être percepteur de cette taxe. C’est pour cela que des plateformes type Airbnb perçoivent la taxe de séjour, à la place des propriétaires, et la rétrocède à la métropole. L’hôte devient ainsi responsable du bon paiement de cette taxe.

Qu’est-ce que la compensation ?

La loi de compensation obligatoire est une mesure adoptée par plusieurs villes françaises, y compris Nice, qui vise à réguler le marché locatif. Elle impose aux propriétaires souhaitant louer leur bien en meublé à des fins touristiques de compenser en fournissant un autre logement destiné à la résidence principale. Cette politique garantit que le nombre de logements disponibles pour les habitants de la ville ne diminue pas en raison de la conversion massive en locations saisonnières.

À Nice, elle n’est obligatoire qu’à partir du 2ème logement mis à la location par le même propriétaire, ce qui signifie que le propriétaire devra acheter un local de surface équivalente à son bien dans le but de compenser la perte du local d’habitation.

Transformation en Usage Commercial

Lorsque vous obtenez une autorisation pour changer l'usage de votre résidence secondaire en bien à usage commercial, vous bénéficiez de plusieurs avantages substantiels, notamment la possibilité de location illimitée. Voici une révision et des clarifications sur les avantages et obligations qui accompagnent cette transformation :

Avantages de la transformation en usage commercial

La transformation en usage commercial vous permet de pouvoir louer votre bien de façon illimitée, faisant abstraction de la limite des 120 jours par an. Vous pouvez louer votre propriété sans restriction de durée. Cette conversion vous donne aussi une flexibilité totale, elle vous permet de louer votre bien tout au long de l’année, optimisant ainsi vos revenus locatifs et répondant efficacement à la demande touristique.

Obligations et normes à respecter

1. Normes de Sécurité Renforcées

Avec un usage commercial, les normes de sécurité sont plus strictes. Pour ce qui est des équipements de sécurité, vous devez équiper le bien de détecteurs de fumée, d’extincteurs et, dans certains cas, de systèmes de sprinklers pour prévenir des incendies.

Pour ce qui est de l’accessibilité de votre logement, le bâtiment doit être rendu accessible aux personnes à mobilité réduite, ce qui peut nécessiter des travaux d’adaptation significatifs pour se conformer aux normes en vigueur.

2. Contrôles Réguliers

Les propriétés à usage commercial sont régulièrement inspectées par les autorités pour assurer le respect des normes de sécurité et d'hygiène. Ces inspections peuvent engendrer des coûts additionnels et requièrent une gestion attentive pour rester en conformité.

3. Coûts de Transformation

La conversion d’un bien résidentiel en un bien commercial nécessite souvent des modifications structurelles importantes, c’est-à-dire qu’il faudra effectuer des travaux d’aménagement entraînant des dépenses considérables.

Vous aurez aussi des frais administratifs ; les démarches pour obtenir les autorisations nécessaires et le suivi régulier des normes imposent également des coûts non négligeables.

Et pourquoi pas cumuler location saisonnière avec location étudiante ?

La location saisonnière est une activité qui reste rentable pendant la saison « haute », soit entre 3 et 4 mois durant l’année. Le reste du temps, la rentabilité de la location saisonnière diminue considérablement hors saison et les tracas des allers-venus combinés avec l’éventuelle dégradation accélérée du logement poussent un certain nombre de propriétaires bailleurs à choisir la combinaison Location Saisonnière durant 3 mois (juin, juillet et août) et Location pour Étudiant durant les 9 mois restants.

Quel est l’intérêt de louer son bien à un étudiant ?

1. Forte demande locative

Nice accueille environ 45 000 à 50 000 étudiants chaque année, dont 60% sont à la recherche d’un logement à Nice ! Répartis dans divers établissements d’enseignement supérieur, dont 6 Facultés (Droit, Médecine, Sciences, Lettres, Arts et Sciences Humaines, Sciences de l’Education) et plusieurs dizaines d’écoles spécialisées, écoles d’ingénieurs et de commerce.

Cela représente ainsi environ 30 000 potentiels locataires à la recherche d’un logement sur une période relativement courte ! La rentrée étant entre septembre et octobre, tous ces étudiants doivent être logés au préalable. Faisant ainsi pression sur le marché locatif durant les trois mois qui précèdent la rentrée.

2. Rendement locatif attractif et garantie financière significative

La demande étant beaucoup plus forte que le marché de la location longue durée, les prix pratiqués sont forcément tirés vers le haut, bien que cela nuise fortement à la situation de l’étudiant, renforcent ainsi les inégalités d’accession au logement.

En effet, il est demandé à un étudiant, n’ayant aucun revenu compte tenu de son statut, d’avoir au moins un garant dont les revenus doivent être quatre fois supérieurs au montant du loyer, ainsi que de verser un dépôt de garantie d’un montant équivalent à deux fois le loyer hors charge. Les garanties étant cumulables uniquement pour ce type de bail particulier.

3. Attractivité fiscale

Contrairement à la location saisonnière, qui ne peut pas bénéficier du régime de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) compte tenu de son cadre professionnel de location (changement d’usage pour activité commerciale de location saisonnière), la location étudiante, elle, est compatible avec ce régime fiscal très intéressant ! Cela permettra ainsi de répartir les régimes d’imposition et optimiser sa fiscalité pour ne pas dépasser les plafonds dont le taux d’imposition augmenterait drastiquement.

4. Et n’oublions pas la contribution à l’économie locale

Louer à un étudiant contribue à la vitalité du quartier. Devenant sa résidence principale pour quelques mois, l'étudiant va consommer localement et favoriser le développement des commerces de proximité et autres services, augmentant indirectement la valeur du bien !

Offre spéciale de la Métropole Nice Côte d’Azur

La ville de Nice encourage les propriétaires de résidences secondaires à contribuer au logement étudiant pendant l'année scolaire. Voici les détails de cette offre avantageuse :

La location étudiante est un bail qui a une durée de 9 mois. Celui-ci a des avantages non négligeables pour les propriétaires de résidence secondaire ; en effet, lorsque vous proposez votre résidence secondaire à la location étudiante, vous bénéficiez de la possibilité de louer votre bien en location saisonnière pendant les trois mois d’été (juillet, août et septembre) sans demander de changement d’usage de votre bien ! Vous resterez donc considéré comme non-professionnel, vous conserverez la fiscalité du régime LMNP et vous pourrez faire abstraction des différentes contraintes liées à l’activité commerciale de la location saisonnière pour un logement autre que sa résidence principale.

Mais il faut bien évidemment respecter certaines conditions. Dans un premier temps, vous devez signer un contrat de location étudiante pour la période de septembre à juin. Attention, cette location doit respecter le plafond des loyers imposé par la mairie de Nice.

Le propriétaire doit s'engager à pratiquer un loyer maximum pour les étudiants, voici le montant maximum des loyers hors charges : 

• T1 : 500€
• T2 : 650€
• T3 : 800€
• T4 et + : 1200€

Plus d'informations ici : https://www.nicecotedazur.org/services/logement/autorisations-de-changements-dusage/location-mixte/

Comme toutes les locations saisonnières, vous devrez au préalable déclarer votre activité à la mairie pour obtenir votre numéro d’enregistrement.

Le respect du plafond de loyer est une condition essentielle pour bénéficier de cette offre. Ce plafond est destiné à garantir l'accessibilité du logement étudiant à un prix raisonnable, contribuant ainsi à résoudre le problème de la pénurie de logements abordables pour les étudiants.

Pourquoi confier la location de son bien à Winter immobilier ?

Vous êtes propriétaire de votre résidence secondaire et vous souhaitez bénéficier de cette offre avantageuse qui permet d’alterner entre location étudiante et location saisonnière ? N’hésitez pas à nous confier la gestion de votre bien pendant la durée de votre bail étudiant. Notre service de gestion locative vous permet de louer votre bien en évitant toutes les contraintes administratives et humaines liées à cette activité. Nous prenons en charge votre ou vos biens en location à Nice et encadrons toutes les opérations d’administration.

En tant que propriétaire, il vous suffit de nous confier les clés de votre logement et de nous laisser nous charger de la recherche des locataires, de la rédaction des baux, de la gestion administrative, des problèmes techniques, etc. Nous vous permettons d’optimiser votre investissement locatif à Nice tout en profitant de plus de temps libre. Forts de notre expertise avec plus de 550 lots en gestion locative à Nice et ses environs, l’Agence Winter Immobilier, dotée d’une expérience de plus de 65 ans, vous propose un large panel de prestations sur mesure. Nous prenons également en charge les dossiers de locations difficiles (dossiers étant en procédures d’expulsion ou d’impayés).

Fondée en 1958, notre agence immobilière à Nice est une affaire de famille où trois générations se sont succédé à sa tête, transmettant de père en fils les connaissances du marché immobilier niçois. Pour découvrir comment l’Agence Winter Immobilier peut enrichir votre expérience de propriétaire et maximiser vos rendements, nous vous invitons à explorer nos services à votre convenance. Pour toute évaluation ou pour simplement discuter des possibilités offertes par votre propriété, n'hésitez pas à nous contacter. À bientôt !