Affitto stagionale a Nizza: Regolamentazione per residenze principali e secondarie

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Quali sono le regole da seguire quando desidero affittare la mia residenza principale?

La vostra residenza principale è quella in cui vivete per almeno otto mesi all'anno. Dal punto di vista legale e fiscale, corrisponde al "luogo di abitazione al 31 dicembre dell'anno di percezione dei redditi", come sottolineato dal Codice generale delle imposte. A Nizza, potete affittarla come affitto stagionale per un massimo di 120 giorni all'anno. Ecco i passaggi da seguire.

Verificare il regolamento di condominio 

Per prima cosa, dovete verificare che il regolamento di condominio consenta l'affitto stagionale. Se desiderate autorizzare o vietare gli affitti a breve termine nel vostro condominio, questa decisione deve essere votata all'unanimità dai comproprietari in assemblea generale. Successivamente, dovrete modificare il regolamento condominiale, poiché un semplice voto non è sufficiente a vietarlo.

Dichiarare la mia residenza principale al Comune per l'affitto stagionale 

Successivamente, dovete presentare una dichiarazione al comune, che è obbligatoria e gratuita dal 2017 quando desiderate affittare il vostro immobile come affitto stagionale. Questo vi consente di ottenere un numero di registrazione che è necessario per tutte le inserzioni di affitto. Infatti, in virtù della normativa fiscale europea (direttiva DAC7), Airbnb è tenuto a richiedere queste informazioni a tutti gli host i cui alloggi sono situati nell'Unione Europea (esclusa l'Irlanda).

Durata massima di un affitto stagionale 

Successivamente, dovete assicurarvi che il vostro affitto stagionale non superi la durata di 120 giorni consentiti. Dovete abitare la vostra residenza principale per almeno otto mesi all'anno; superare il limite di 120 giorni significherebbe non rispettare questa regola. Dal 1° gennaio 2019, le piattaforme come Airbnb sono autorizzate a bloccare gli annunci che superano il numero massimo di giorni consentiti.

Contribuire alla tassa di soggiorno 

Per quanto riguarda la tassa di soggiorno di cui potreste aver sentito parlare, non è a carico dei proprietari. Questa tassa è un contributo che il comune di Nizza riscuote dai clienti che soggiornano in affitti a breve termine. Airbnb trasferisce direttamente gli importi raccolti dagli inquilini, ma a nome dei proprietari.

Quali sono le regole da seguire quando desidero affittare la mia residenza secondaria? 

Per una residenza secondaria, che non è occupata permanentemente, le regole sono diverse.

Cambio di destinazione d'uso del mio immobile 

Una residenza secondaria ha una destinazione d'uso abitativa, quindi non è autorizzato utilizzarla a fini commerciali. Esistono due tipi di destinazione d'uso per un immobile: destinazione d'uso abitativa e qualsiasi altra destinazione d'uso (commerciale, professionale, deposito, ecc.). Per affittare il vostro immobile come affitto stagionale, la normativa Airbnb a Nizza richiede di ottenere la destinazione d'uso commerciale dell'immobile.

Dichiarare la mia residenza secondaria al Comune per l'affitto stagionale 

Come per una residenza principale, dovete anche presentare una dichiarazione al comune. Questa è obbligatoria e gratuita dal 2017 quando desiderate affittare il vostro immobile come affitto stagionale. Vi consente di ottenere un numero di registrazione che è necessario per tutte le inserzioni di affitto. In virtù della normativa fiscale europea (direttiva DAC7), Airbnb è tenuto a richiedere queste informazioni a tutti gli host i cui alloggi sono situati nell'Unione Europea (esclusa l'Irlanda).

In qualità di proprietario, devo pagare la tassa di soggiorno? 

La tassa di soggiorno è a carico della metropoli, ed è pagata da qualsiasi inquilino che soggiorna in un alloggio nell'area per un breve periodo. Per garantire il corretto pagamento di questo contributo, la metropoli richiede che l'host funzioni come esattore di questa tassa. Ecco perché piattaforme come Airbnb riscuotono la tassa di soggiorno per conto dei proprietari e la retrocedono alla metropoli. L'host diventa così responsabile del corretto pagamento di questa tassa.

Cos'è la compensazione? 

La legge sulla compensazione obbligatoria è una misura adottata da diverse città francesi, tra cui Nizza, che mira a regolare il mercato degli affitti. Impone ai proprietari che desiderano affittare il loro immobile arredato a fini turistici di compensare fornendo un altro alloggio destinato alla residenza principale. Questa politica garantisce che il numero di alloggi disponibili per i residenti della città non diminuisca a causa della conversione massiccia in affitti stagionali.

A Nizza, è obbligatoria solo a partire dal secondo immobile messo in affitto dallo stesso proprietario, il che significa che il proprietario dovrà acquistare un locale di superficie equivalente al suo immobile per compensare la perdita dell'alloggio residenziale.

Trasformazione in Uso Commerciale 

Quando ottenete l'autorizzazione per cambiare la destinazione d'uso della vostra residenza secondaria in un immobile a uso commerciale, beneficiate di diversi vantaggi sostanziali, tra cui la possibilità di affitto illimitato. Ecco una revisione e chiarimenti sui vantaggi e sugli obblighi che accompagnano questa trasformazione:

Vantaggi della trasformazione in uso commerciale 

La trasformazione in uso commerciale vi consente di affittare il vostro immobile senza restrizioni di durata, ignorando il limite di 120 giorni all'anno. Potete affittare la vostra proprietà durante tutto l'anno, ottimizzando così le vostre entrate locative e rispondendo efficacemente alla domanda turistica.

Obblighi e norme da rispettare

1. Norme di Sicurezza Rinforzate Con un uso commerciale, le norme di sicurezza sono più rigorose. Per quanto riguarda le attrezzature di sicurezza, dovete dotare l'immobile di rilevatori di fumo, estintori e, in alcuni casi, sistemi di irrigatori per prevenire incendi.

Per quanto riguarda l'accessibilità del vostro alloggio, l'edificio deve essere reso accessibile alle persone a mobilità ridotta, il che può richiedere significativi lavori di adattamento per conformarsi alle normative vigenti.

1. Controlli Regolari Le proprietà a uso commerciale sono regolarmente ispezionate dalle autorità per garantire il rispetto delle norme di sicurezza e igiene. Queste ispezioni possono comportare costi aggiuntivi e richiedono una gestione attenta per rimanere conformi.
2. Costi di Trasformazione La conversione di un immobile residenziale in un immobile a uso commerciale richiede spesso modifiche strutturali significative, il che significa lavori di ristrutturazione che comportano spese considerevoli.

Avrete anche costi amministrativi; le procedure per ottenere le autorizzazioni necessarie e il monitoraggio regolare delle normative comportano anche costi non trascurabili.

E perché non combinare affitto stagionale con affitto per studenti? 

L'affitto stagionale è un'attività redditizia durante la stagione "alta", ovvero tra 3 e 4 mesi all'anno. Il resto del tempo, la redditività dell'affitto stagionale diminuisce notevolmente fuori stagione, e i disagi dei frequenti cambi di inquilino combinati con il possibile deterioramento accelerato dell'immobile portano molti proprietari a scegliere la combinazione Affitto Stagionale per 3 mesi (giugno, luglio e agosto) e Affitto per Studenti per i restanti 9 mesi.

Quali sono i vantaggi di affittare il proprio immobile a uno studente?

1. Forte domanda di affitto Nizza accoglie ogni anno circa 45.000-50.000 studenti, il 60% dei quali cerca alloggio a Nizza! Distribuiti in vari istituti di istruzione superiore, tra cui 6 Facoltà (Giurisprudenza, Medicina, Scienze, Lettere, Arti e Scienze Umane, Scienze dell'Educazione) e numerose scuole specializzate, scuole di ingegneria e commercio.

Questo rappresenta circa 30.000 potenziali inquilini alla ricerca di un alloggio in un periodo relativamente breve! Con l'inizio dell'anno accademico tra settembre e ottobre, tutti questi studenti devono essere alloggiati in anticipo, esercitando così pressione sul mercato degli affitti durante i tre mesi che precedono l'inizio dell'anno accademico.

1. Rendimento locativo attraente e garanzia finanziaria significativa Dato che la domanda è molto più alta rispetto al mercato degli affitti a lungo termine, i prezzi sono naturalmente elevati, il che, pur essendo dannoso per gli studenti, rafforza le disuguaglianze nell'accesso agli alloggi.

Infatti, a uno studente, che generalmente non ha reddito a causa del suo status, è richiesto di avere almeno un garante il cui reddito deve essere quattro volte superiore all'importo dell'affitto, nonché di versare un deposito cauzionale equivalente a due mesi di affitto senza spese. Le garanzie possono essere cumulate solo per questo tipo di contratto di locazione.

1. Attrattiva fiscale A differenza dell'affitto stagionale, che non può beneficiare del regime LMNP (Locatore di Immobili Arredati Non Professionale) a causa del suo quadro di locazione professionale (cambio di destinazione d'uso per attività commerciale di locazione stagionale), l'affitto per studenti è compatibile con questo regime fiscale molto interessante! Ciò consente di ripartire i regimi fiscali e ottimizzare le tasse per non superare i limiti che aumenterebbero drasticamente l'aliquota fiscale.
2. E non dimentichiamo il contributo all'economia locale Affittare a uno studente contribuisce alla vitalità del quartiere. Diventando la sua residenza principale per alcuni mesi, lo studente consumerà localmente e sosterrà lo sviluppo dei negozi locali e altri servizi, aumentando indirettamente il valore dell'immobile!

Offerta speciale della Metropoli Nizza Costa Azzurra 

La città di Nizza incoraggia i proprietari di residenze secondarie a contribuire agli alloggi per studenti durante l'anno accademico. Ecco i dettagli di questa offerta vantaggiosa:

Il contratto di locazione per studenti dura 9 mesi. Questo contratto ha vantaggi significativi per i proprietari di residenze secondarie; infatti, quando offrite la vostra residenza secondaria in locazione per studenti, avete la possibilità di affittare il vostro immobile come affitto stagionale durante i tre mesi estivi (luglio, agosto e settembre) senza richiedere un cambio di destinazione d'uso del vostro immobile! Rimarrete quindi classificati come non professionisti, manterrete il regime fiscale LMNP e eviterete i vari vincoli legati all'attività commerciale di affitto stagionale per un immobile diverso dalla vostra residenza principale.

Ma è ovviamente necessario rispettare alcune condizioni. In primo luogo, dovete firmare un contratto di locazione per studenti per il periodo da settembre a giugno. Attenzione, questa locazione deve rispettare il limite di affitto imposto dal comune di Nizza. Il proprietario deve impegnarsi a praticare un affitto massimo per gli studenti, con i seguenti affitti massimi senza spese:

• T1: €500
• T2: €650
• T3: €800
• T4 e superiori: €1200

Maggiori informazioni qui: https://www.nicecotedazur.org/services/logement/autorisations-de-changements-dusage/location-mixte/

Come tutte le locazioni stagionali, dovrete prima dichiarare la vostra attività al comune per ottenere il numero di registrazione.

Il rispetto del limite di affitto è una condizione essenziale per beneficiare di questa offerta. Questo limite è destinato a garantire l'accessibilità degli alloggi per studenti a un prezzo ragionevole, contribuendo così a risolvere il problema della carenza di alloggi accessibili per gli studenti.

Perché affidare l'affitto del proprio immobile a Winter Immobilier? 

Siete proprietari di una residenza secondaria e desiderate beneficiare di questa offerta vantaggiosa che vi consente di alternare tra locazione per studenti e locazione stagionale? Non esitate ad affidare a noi la gestione del vostro immobile durante il contratto di locazione per studenti. Il nostro servizio di gestione locativa vi consente di affittare il vostro immobile evitando tutti i vincoli amministrativi e umani legati a questa attività. Gestiamo il vostro o i vostri immobili in affitto a Nizza e supervisioniamo tutte le operazioni amministrative.

In qualità di proprietario, dovete semplicemente consegnarci le chiavi del vostro immobile e lasciarci occuparci della ricerca degli inquilini, della redazione dei contratti di locazione, della gestione amministrativa, dei problemi tecnici, ecc. Vi aiutiamo a ottimizzare il vostro investimento locativo a Nizza, permettendovi di godere di più tempo libero. Con la nostra esperienza nella gestione di oltre 550 immobili in affitto a Nizza e dintorni, Winter Immobilier, con oltre 65 anni di esperienza, offre un'ampia gamma di servizi su misura. Gestiamo anche casi di locazione difficili (casi in procedura di sfratto o con affitti non pagati).

Fondata nel 1958, la nostra agenzia immobiliare a Nizza è un'impresa familiare dove tre generazioni si sono succedute alla guida, trasmettendo di padre in figlio la conoscenza del mercato immobiliare di Nizza. Per scoprire come Winter Immobilier può arricchire la vostra esperienza di proprietario e massimizzare i vostri rendimenti, vi invitiamo a esplorare i nostri servizi a vostra convenienza. Per qualsiasi valutazione o per semplicemente discutere delle possibilità offerte dalla vostra proprietà, non esitate a contattarci. A presto!