Usufruit : Définition et généralités

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L'usufruit est le droit d'utiliser un bien ou d'en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. L'usufruitier a des droits et obligations. Le droit à l'usufruit est temporaire. L'usufruit est complémentaire de la nue-propriété, à travers laquelle le nu-propriétaire dispose du titre de propriété sur le même bien sans pouvoir l'utiliser ni en percevoir les revenus. L'usufruit peut résulter d'une succession, d'une donation, d'une ascendance ou encore d'un contrat.

La définition de l'usufruit

L'usufruit est, selon l'article 578 du Code Civil, « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance ».

L'usufruitier n'est alors propriétaire que d'une partie du droit de la propriété composé de l'usufruit et de la nue-propriété. C'est ce que l'on appelle le démembrement de propriété.

En somme, l'usufruit est le droit pour une personne d'utiliser un bien meuble ou immeuble (usus) et d'en recevoir les fruits (fructus) sans en être propriétaire (abusus). L'usufruitier ne peut, par contre, pas disposer du bien, c'est-à-dire le céder, qui est un pouvoir appartenant au nu-propriétaire.

Les droits de l'usufruitier

Selon l'article 582 du Code Civil, il prévoit que « l'usufruitier » a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire l'objet dont il a l'usufruit. L'usufruitier peut alors disposer de toute espèce de biens meubles ou immeubles (appartement, voiture, etc.) et à le droit d'utiliser le bien comme bon lui semble, à condition de l'entretenir.

De plus, d'après les articles 583 et 584 du Code Civil, l'usufruitier pet également percevoir les fruits du bien, autrement dit des récoltes (fruits naturels) telles que les récoltes d'arbres, ou percevoir les intérêts d'une somme d'argent, comme par exemple les loyers. Ces revenus sont perçus durant toute la durée de l'usufruit et à savoir qu'à la fin de l'usufruit, vous ne pouvez pas réclamer d'indemnité pour avoir amélioré le bien.

L'usufruitier peut aussi donner à bail à un autre et ce pour une durée inférieure à 9 ans, et même vendre ou céder son droit à titre gratuit. Il peut également louer le bien objet de l'usufruit. Le fait de donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal doit tout de même être soumis à l'accord du nu-propriétaire.

Les obligations de l'usufruitier

L'article 600 du Code Civil prévoit que « l'usufruitier prend les choses dans l'état où elles sont, mais il ne peut entrer en jouissance qu'après avoir fait dresser, en présence du propriétaire (nu-propriétaire), ou lui dûment appelé, un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l'usufruit ».

L'usufruitier est tenu de rendre le bien dans le même état que lorsqu'il a obtenu l'usufruit. Entretenir le bien fait par conséquent partie de ses devoirs. L'usufruitier est également tenu des charges d'entretien et des petites réparations. Quant aux grosses réparations énumérées à l'article 606 du Code Civil, elles sont à la charge du nu-propriétaire. Lorsqu'il s'agit d'un bien immobilier, l'usufruitier se doit de payer la taxe foncière et la taxe d'habitation.

L'extinction de l'usufruit

La durée de l'usufruit est définie par l'article 619 du Code Civil. Elle est fixée à 30 ans pour les personnes morales. L'usufruit prend alors fin à l'issue de ce délai, si toutefois la durée de l'usufruit a été préalablement définie.

Dans le cas d'un bien appartenant à un enfant, l'usufruit dont bénéficient ses parents prend fin lorsqu'il atteint l'âge de 16 ans. Concernant les autres formes résultant de la donation ou de la succession, le décès de l'usufruitier figure parmi les raisons de l'extinction de l'usufruit. Le nu-propriétaire devient alors plein-propriétaire du patrimoine.

L'usufruitier peut également se voir privé de son droit en cas d'utilisation abusive du bien dont il bénéficie ou de non-observation de ses obligations. Par exemple, on peut citer le cas du mauvais entretien d'un bien immobilier, des tentatives de fraudes ou encore de la conclusion de baux non-réglementaires.

Mais aussi, si l'usufruitier ne fait pas usage de son droit pendant une période de 30 ans, l'usufruit s'éteint. A savoir que le délai court dès que le non-usage est constaté.

L'évaluation de l'usufruit

Afin de déterminer la valeur de l'usufruit, le droit français prévoit un barème fiscal évoluant progressivement en fonction de l'âge de l'usufruitier. Il permet de calculer le montant des droits d'enregistrement en cas de donation, succession, vente, etc. Par exemple, lorsque l'usufruitier est âgé de moins de 21 ans, la valeur de l'usufruit est de 90% de la valeur du bien alors que lorsque l'usufruitier est âgé entre 71 et 81 ans, elle n'est plus que de 30%. Ce barème reste toutefois qu'indicatif et les parties peuvent déterminer les valeurs entre elles.

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